5月15日，央行及银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称“通知”），正式对房贷利率进行下调。

通知里最重磅的信息莫过于“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。

这句话有点绕口，主要意思是国家引导银行下调房贷利率，降低居民贷款成本，鼓励刚需购房。但其中有几个关键条件需要重点了解。

一、只有“普通自住房”才能享受政策

国家对“普通自住房”有明确标准，比如建筑容积率在1.0以上，面积在120平（北京市为140平）以下。另外对价格也有要求，以北京市为例，五环内的房子，单价上限为39600/平米，总价上限为468万；五环到六环，单价上限31680/平米，总价上限374万；六环外，单价上限23760/平米，总价上限280w。

有心的读者可能已经注意到，像北京这样的城市，五环以内似乎已经找不到单价4万以内的房子了，难道只要价格超标，都不符合“普通自住房”的标准、不能享受优惠贷款利率么？并非如此。这个价格标准是北京市2014年制定的，显然跟不上当前的房价形势，为了能让购房者贷出钱来，实际中还是有一套操作办法的。

据了解，对于五环内需要贷款的房子，不论实际总价是500万、700万还是更多，备案合同上的房价一般都不超过468万，按首付最低35%、贷款最高65%的比例，最多能贷出304万左右，剩下的钱需要在首付中一次性支付。

听起来稍微有点复杂，举个例子，比如你看上了北京三环边一套面积80平、总价700万的房子，虽然政策允许首套房最多贷款65%，但由于有“普通自住房”价格标准的限制，你最多只能按468万元的总价进行备案，按此金额从银行最多贷出304万，剩下接近400万需要作为首付支付。

二、只有“首套房”才能享受政策

购买首套房能享受较为优惠的购房政策，比如较低的首付比例、较低的贷款利率等。但各地对“首套房”的定义标准有所差别，绝大多数一二线城市采取“认房又认贷”的认定方式，即个人及小家庭在名下没有房、且没有历史贷款记录（即使已还清也算作有记录）的情况下购房，属于“首套房”。这是在2016年中央定下“房住不炒”基调后，各地为调控房市出台的从严管理政策。

但随着疫情冲击、经济下行和房市转冷，一些地区为刺激经济、拉动房市，陆续调整限购政策，其中就包括放松对“首套房”的认定标准。比如今年以来，郑州、兰州等地将“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，即只要名下没有住房就认定为“首套”，不再审核是否曾经办理过贷款，这能够鼓励那些贷款买过房、但有改善型住房需求的人群积极“以旧换新”。

三、利率下限调整，不等于你能享受到下限利率

这项政策一出，房贷利率无疑将迎来普遍下调，但对于不同地区、不同购房者来说，并非都能享受到最低利率。向大家介绍一下商贷利率是怎么确定的。

首先，央行会给出全国房贷利率下限。2019年以前采取固定利率下限，2019年起调整为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）加基点形成。在本通知出台前，首套商业性个人住房利率不低于相应期限LPR；二套商业性个人住房利率不低于相应期限LPR加60个基点。本次将首套商业性住房贷款利率再下调20个基点。

LPR分为一年期和五年期以上两个品种，房贷利率主要参考五年期以上LPR。LPR由央行每月更新，最近4个月的五年期LPR保持在4.6%。据此计算，居民家庭首套房贷利率最低可降至4.4%。

但是，并非每个区域、每个购房者都能享受到最低利率。房贷利率实行“因城施策”，各地区可在全国统一贷款利率下限基础上，自主确定区域内房贷利率。比如在本次调整之前，北京市首套房贷利率和二套房贷利率的下限分别比全国下限高出0.55和0.45个百分点，上海市分别高出0.35和0.45个百分点。在各地确定的下限基础上，各家银行可以自主确定本行利率下限，银行还会根据客户资质情况确定每笔贷款的实际利率。

在新政发布的几天之后，据了解，各地对该政策的反应也有不同，天津、郑州、济南等城市一次性下调到位，这些城市最近面临楼市下行压力，调整政策的动力较强。杭州、宁波、合肥等城市也下调10-20个基点，这些城市的房市较平稳，需要新的刺激。而北京、上海等超一线城市的反应则相对较慢。

总体上来说，这个时点发布房贷利率新政既是顺应趋势，也是对市场释放信号，吸引大家上车，对购房者特别是刚需人群肯定是利好。但每位购房者具体能享受到什么利率，还要根据区域和个人情况细细研究。

四、利率下调20个基点，能省多少利息？

若利率下调20个基点，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，每月可减少月供120元，30年共减少利息支出约4万元。其他条件不变，按贷款金额500万估算，平均每月可减少月供622元，30年共减少利息支出22万元。

平心而论，新政下能直接节省的利息规模并不大，但释放了放松调控政策的信号，有利于提振信心，推动房市企稳回升。

另外，那些已经办完的房贷能享受到利率调整么？这要区分情况了，如果签订合同时采取了固定利率则无法调整，如果采取浮动利率，一般是一年一浮动，下一年度即可按照新利率执行。