什么样的房产可以做抵押贷款，房子抵押贷款利率最新政策2022

最近有客户问智祥荣，如果有闲置房产，可以用来抵押贷款吗？其实能不能做按揭贷款，跟闲置与否无关，主要跟以下几个因素有关：

1、是否能够上市交易，如果不能上市交易的话，就不能做抵押贷款。

2、房屋的性质，是住宅，商住两用，办公用房还是别墅等，这几种类型都可以办理抵押贷款。

3、房龄，一般房龄在40年内的住宅都可以办理抵押贷款。

能否办理按揭贷款，更重要的是看你在哪个城市。不同城市的银行贷款政策完全不同。让我们以北京为例。只包括个人按揭贷款，不包括公司贷款。

1.个人住房抵押贷款分为抵押消费贷款和抵押经营贷款。抵押消费贷款一般额度为100万，最高额度为200万。在这里，我将重点介绍个人抵押贷款业务。

2.个人按揭贷款分为一次付清和两次付清(或一次付清或两次付清)。两断是指有抵押贷款时申请抵押贷款，否则没有抵押贷款时申请抵押贷款称为一断。

3.办理抵押业务贷款的条件：

1)房龄，一般不超过40年。当然，有些银行或机构会贷款给房龄超过40年的房子。这个需要具体银行来办理。

2)住房面积一般在40平米以上。如果住房面积小于40平方米，很难申请到按揭贷款。当然也有专门的银行或者机构可以办理。

3)房屋性质，70年以上的住宅、别墅、商业、写字楼。所有银行都可以办理住宅按揭贷款，大部分银行可以做别墅，只有少数银行可以做商业和写字楼。

4)借款人本人或直系亲属名下必须有公司。不同银行对运营公司的要求完全不同。有的银行还可以做实际控制(顾名思义，可以是一家公司的实际控制人)。有的银行要求是公司的股东或法人(不一定是真正的企业，也就是我们说的空壳公司)。最严格的是有些银行要求真实业务，比较麻烦，要求财务报表和纳税。

4.北京按揭贷款产品的重要参数：

1)贷款利率，最低的在4.8%左右，主要集中在6-7%，最高的在8%左右甚至10%。当然，各种产品都有各自的优缺点，没有绝对的优劣，所以要么被市场淘汰，要么一统天下。两者都不太好，产品优势过大，容易出现坏账和坏账。

2)贷款期限，北京房贷最长20年。大部分银行有10年、5年的期限，也有3年、1年的期限。可以根据自己的需求选择术语，各有利弊。

3)还款方式，多种还款方式，如先息后本、等额本息、等额本金等。有些先有利息后有本金的产品，需要一年回一次本金。

4)贷款额度，不同银行的贷款额度不同。大部分银行限额1000万，少数银行限额1500万，最高可达3000万。

5)贷款比例最高可达90%，大部分集中在60%-70%左右，实际控制一般可达50%。具体比例和房子的性质有关系。一般别墅只能做50%-60%，商住楼只能做50%左右。

在这里，智祥荣也顺便总结一下北京的一些主流房贷产品。可以参考市场上有哪些相关产品：

1.银行1，法人空壳公司，利率3.86%，期限20年，等额本息还款，最高额度1500万元。

2.银行2，壳公司作为法人或股东或直接包装实控，利率4.35%，期限20年，等额本息还款，最高额度1500万。

3.银行3、空壳公司法人或股东或直接包装实控，利率3.7%，期限10年，等额本金还款(金额的一半)，最高金额1000万。

4.银行4，空壳公司法人或股东，利率3.7%-4%，期限5年，等额本息还款(每月气球贷按20年计算)。5年后，贷款可以展期，不归还本金，最高额度为1000万元

5.银行5，空壳公司法人或股东，或实控人，但公司需要一起借款，利率4.37%，等额本息还款，期限10年(每月气球贷按20年计算)，最高额度1500万。

6.银行6，真实的运营公司(如果需要

7、银行7，可以做实控，利率4.5%，额度最高1500万，年限5年授信，一年一归本，先息后本还款，最高可以做到75成。

关于抵押经营贷款，建议大家找专业的机构办理，不要盲目地去办理，尤其是自己办理非常麻烦，原因如下：

1、首先抵押经营贷款办理的周期会比较长，其次是需要的材料会非常多，然后就是有些材料可能还需要zuojia，所以做抵押经营贷款银行经理不一定会接待，因为一个银行经理做一笔抵押贷款本身业绩并不多，但是对于自己去办理的，客服经理还不敢收钱，所以为你办理会很麻烦，还不赚钱，将来如果出现逾期，扣的钱远比他赚的钱多。

2、很多客户会比较盲目地去注册壳公司，每家银行对于公司的要求都完全不同，包括营业范围，因为还会涉及到上下游合同，不是单纯的注册一个壳公司就可以，注册了壳公司还需要去和下游合同的公司匹配，经常出现客户自己注册了公司用不了。