沉寂已久的经营贷重出江湖。

你是不是已经很久没见过利率3%的贷款了？

但事实上，央行的LPR只是一个基准线，具体利率的定夺，由地方银行说的算。

6月伊始，3.3%左右的地方银行贴息贷款集体迸发。

经营贷的口子已经打开了。

低息贷款重出江湖

经营贷沉寂于2021年。

2020年初，不是一家银行，是几乎全国各大城市的银行都吹响了经营贷买房的号角。

经营贷，顾名思义是专门用于企业经营的普惠性贷款。在国家普惠性金融政策下达后，利率从早些年的5%、6%一路降到了3.8%。

而房子，作为最常见也是最踏实的投资品，需要承担6%左右的利率成本。

与经营贷相比后，3%左右的利差产生了巨大的利润空间。

“全款买房，抵押出来7成金额，用这7成的金额再卖房再抵押，以此类推一本万利。”这就是当年炒房客的做法。

加杠杆的成本仅需要一套全款房的资金和每年3%的利息。有狠人更是直接用过桥资金解决全款房。只要后面房子随便涨点卖一套，立马就能还上过桥成本，这是无本万利。

只不过这套作弊方案很快被监管部门抓包了，跟着炒房客一块没落的还有经营贷。虽然利率没有多大的调整，但是二十年的贷款年限变成了授信10年，现房可办的门槛变成了持证一年，空壳公司也变成了需要真实经营。想申请经营贷已经不再像从前那样简单。

随着炒房热度下降的，还有银行的业绩和企业的流水账单。20年末疫情爆发，在两年的时间内，经济体系受到了巨大的冲击。

为了缓解疫情造成的影响，从2021年末，银行先后两次调利率，经营贷利率来到了我们熟悉的3.85%，在今年6月更是降到了3.3%。兜兜转转经营贷又回来了。

月供3000的妙用

为什么月供3000？

3.3%的利率，为什么会月供3000？

问过一些客户关于先息后本的认知，结果很让人失望，知道先息后本的人并不多。

这其实就是一种认知隔阂，目前人们最常接触的贷款，贷款和网贷，他们的还款方式都是等额本息。而等额本息是将本金和利息分摊到每一个月，所以月供会很高。

而先息后本，每个月的月供只用计算利息，本金会在贷款到底的最后一期一次性归还。比如贷款100万，按照3.3%的利率来算，1年总利息3.3万，分摊到每个月就是2750，而这2750就是月供。

月供3000的妙用

前面我们说了经营贷和房贷之间有巨大的利差空间，经营贷不能用于买房了，但能否可以用他特殊的还款方式来降低月供呢？

答案是可行的。

当你在有营业执照的前提下，转贷后会感受到有明显的月供差。

目前房贷利率普遍稳定在5%，如果有过买房记录，那利率可能会达到5.5%。这汇总下来，转贷的差值就非常明显了。

假设贷款500万，10年期，二者利差会达到35-75万，如果周期延长到20年，二者利差会达到50-100万。

这就意味着，省下的钱，足够你第二套房的首付。

贷款需要什么

房贷转贷主要是看中了两种贷款中间巨大的利差空间，但是现在，我要给各位打个预防针，好东西永远是有获取条件的，不是所有人都适合做。

房产

第一道门槛，也是所有贷款的前提条件，你必须要有房产。

经营贷涉及到的房产范围其实没有这么宽泛。能够进行贷款的需要是70年产权房，当然一些城市的公寓商铺也可以做，但是额度和利率就是另一回事了。

此外，如果是按揭房，至少需要还款满一年。这也是银行为了排除你有套现的风险。

营业执照

第二道门槛，需要你名下有张营业执照。

同时，在贷款前需要提前半年准备好，也就是说执照注册需要满至少半年时间，1年最为保险。期间不能忘记维护流水记录。

至于流水记录不仅贷前要做足准备，贷后也要持续维护。银行所给你的授信10年或20年，并不代表单笔贷款时间，贷后管理，会继续核实你公司的经营情况，重要指标就是流水。

垫资成本

如果你没有能力直接结清贷款，那必然少不了借钱垫资的过程。如果是找朋友借还好，但如果是找垫资机构，那免不了每日万1-3的手续费。

这是贷款的灰色地带，我们不去评价他的利弊。

经营贷适合哪些人？

经营贷用途主要有四种：

1. 降低利率、节省开支

2. 用超低利率，获取更多流动资金；

3. 负债整合

4. 在不卖房的前提下，盘活已升值房产。

经营贷适合哪些人：

1. 有企业经营。

2. 二套房按揭，被套牢资金。

3. 有购房需求，首付不够。

4. 月供过高。

经过5、6、7三个月的疯狂放水，银行手中的“存货”已经不多了，当放贷额度差不多的时候，就会收紧或者涨息了。