近年来，随着国内住房交易市场逐步由“增量房时代”向“存量房时代”逐步过渡，存量个人住房（俗称“二手房”）贷款不断发展，同时在发展过程中也面临防控资产质量的压力。本文对存量房贷款业务的发展现状及资产质量情况进行了调研梳理，对不良贷款的形成原因进行了剖析，并针对风险防控方面存在的问题提出相应措施。
存量房贷款业务的重要特点
存量房贷款业务市场发展空间巨大
随着城市化水平逐渐提高，重点城市人口不断聚集，城市外延逐步扩展，但土地供给有限导致新房供应不足，购房者逐渐转向存量房市场。2014～2016年全国存量房交易额从3.1万亿元增至6.5万亿元，存量房交易占商品房销售额比例从29%提升到41%。受房地产调控政策影响，一二线城市存量房交易出现回落，2017年全国存量房交易额降至5.8万亿元，但存量房市场在深度和广度上都有所提高，一线城市存量房市场总体上呈现进一步深化的趋势，北京、上海、广州、深圳存量房交易量分别达到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，均比2016年进一步提高。南京、厦门、大连、天津、苏州等二线城市及部分三线城市也陆续进入存量房主导阶段。2019年，存量房成交活跃度提升，1～5月十大城市存量房成交套数约45.9万套，同比增长17.1%，其中上海、成都、苏州成交套数增幅近五成。据市场机构测算，到2020年，全国房地产市场总交易额将超过15万亿元，存量房交易额将达到8万亿元，占比超过50%。同样，作为商业银行住房信贷业务，未来也将由一手房为主导逐步向存量房为主导转换。从当前世界各主要城市及国内大城市范围来看，房地产发展具有普遍的规律性。初期主要是大量新楼盘的开发供应，城市范围的迅速扩张；随着消费者对居住要求的提高，必然会对住宅进行二次消费，将原先购买居住的住房陆续推向市场，市场主要表现为一手房、二手房交易并存；当城市经济发展到一定的程度后，城区扩张速度大大放慢，可开发土地也越来越少，市场交易主体变化为存量房业务。未来随着存量住房规模的累积扩大，存量房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一二线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过存量房满足基本需求；对于三四线城市而言，存量房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。在一些人口体量相对大、土地稀缺、新房供应量极为有限的城市，存量房必将成为满足市场需求的主要途径，也是银行业务竞争的主战场。
银行和购房者都有增加存量房贷款的驱动力
一方面，银行有发放更多个人房贷倾向。一是相对其他贷款，个人房贷不良率相对较低。银行大都把个人房贷看成优质业务，从而导致部分银行尤其是中小银行对房贷审核不够严格。购房者用假的收入证明、资金流水等都能够贷款，一些银行明知有假也不深究，甚至一些银行的业务经理和中介会帮助客户想办法。二是存量房贷款业务对银行等金融机构综合带动作用较大。一手房贷款营销以房地产开发企业为主、借款人为辅，银行对大型开发企业定价权较弱，议价难度较大，同时贷款发放至开发企业对公账户，在财务采用集中管理模式下，资金留存工行体系难度较大。而存量房贷款营销对象以借款人为主、房产经纪机构为辅，银行对贷款的定价权较强，议价空间较大，交易资金是在个人之间的流动，最终卖房资金（首付款、贷款）划转卖方个人账户，在银行监管营销下，可最大化归集卖方所得资金，转化为个人存款与理财产品，资金留存率较高，贷款带来的综合收益更为丰厚。