追不回的地产贷款

文/乐居财经曾书佳

在最近的业绩会上，上市银行公司都谈到了自己在房地产领域的“踩雷”经历。

平安银行率先称其惨，其住房相关业务主要集中在华夏幸福和宝能，其中金额最大的是54亿元的宝能城项目，将立即进入司法拍卖执行环节；招行的违约客户，主要是华夏幸福和恒大，只能等待债务重组方案有结果。

我对银行的房地产业务又爱又恨。涉足房地产可以为其运营提供很大的帮助，但同时也充满了不可预知的高风险。尤其是在当前监管基调持续的情况下，更要防范这只“灰犀牛”。

聪明的银行从来都是提前了解市场，计算盈亏的。但这一波房地产盘整冲击，确实让他们采取了“敏感”的防范措施，因为谁都不想一直过着“讨债”的生活，担心计提损失和坏账。

他们做出了一致的判断：短期来看，房地产行业仍处于风险上升和释放阶段。因此，需要等待房地产销售回暖，重新审视融资标的，提高资金安全性。

涉及住房的不良贷款超千亿。

到了年报季结束，房地产行业对银行的影响在财报中充分体现。

统计显示，目前有代表性的13家银行中，去年下半年有11家银行的房地产对公贷款不良率上升。在此期间，恒大的暴雷拉开了房企风险蔓延的序幕，不良率的上升恰恰反映了同期房地产信贷问题的发酵。

根据相关规定，银行将还款能力存在明显问题、无法足额偿还本息、经法律程序无法收回本息的贷款列为不良贷款。

2021年，工农中建四大行房地产不良贷款余额超过1100亿元，同比多增408亿元；房地产不良贷款占全部不良贷款的10.87%，而2020年该数字为6.95%，增幅明显。

同期，四大行房地产行业不良贷款率均有所上升，工行、建行、农行、中行不良贷款率分别为4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除建行外，其他三家银行的不良率均处于行业高位。

一般来说，银行不良贷款额的增加或无法收回的贷款会给银行的后续发展带来严重的危害。2021年，工商银行房地产行业不良贷款增加176亿元，居四大行之首，而其房地产行业不良贷款率从2020年的2.32%飙升至2021年的4.79%，同样增速居四大行之首。

工行副行长张文武在业绩会上指出，“2021年工行房地产贷款不良率阶段性上升，主要是少数风险大户贷款恶化所致”。据媒体报道，工行是恒大的第三家代理行。

与此同时，工行在财报中表示，将严格执行国家在房地产领域的政策导向，审慎落实房地产审慎管理的要求，继续对商业地产投融资实施限额管理，密切关注各地区房地产市场的风险变化，严防房地产集团客户风险的高杠杆扩张。

房地产行业不良贷款率方面，中国银行连续两年位居四大行之首。2021年，中国银行房地产行业不良贷款达346.94亿元，房地产行业不良贷款率达5.05%。这两个指标在四大行中排名第一。

中国银行2021年末前十大借款人中，第10名借款人为房地产公司，贷款余额220亿元。此外，公开信息显示，中国银行是第一家代理行

在银行业，这种贷款是指借款人目前能够偿还贷款本息，但存在一些可能对还款产生不利影响的因素，通常被称为关注贷款。去年下半年，13家银行的利息贷款比率增加了0.04个百分点，达到1.59%，这在一定程度上是由房地产推动的。

在不同的住房相关业务中，如公司贷款、债券投资和非标业务，银行面临不同的风险暴露。

对于以房地产开发贷款为主的企业贷款，银行基本上对项目土地及其在建项目进行严格抵押，违约给定的损失往往更可控；目前，国内商业银行不参与境内外债券投资，但违约损失率参与。

在非标业务方面，银行会参与自营投资和代销。自我投资的违约损失率也很高，代销产品的违约损失率很低，因为大多数投资者对自己的盈亏负责。

据中信证券估算，目前房地产行业有息负债规模约21万亿，其中房地产对公贷款13.9万亿，境内外债券融资3.2万亿，非标贷款4万亿。

而银行通过表内外业务参与地产敞口，在房企贷款、债券投资、非标投资、非标代销中的风险敞口分别为13.9万亿、3177亿、1万亿、5000亿，体量并不小。

不过，据测算，银行业地产信用风险损失约为4349亿，占银行业年度减值计提的比重为22.6%，总体仍较为可控。只有当房企接下来的销售有所回暖、融资环境适度放宽，银行业才能迎来房地产业务风险的下降。

但银行们仍做好了继续面对困难的准备。银行方面人士日前做出判断：“目前整个房地产行业仍处于风险的上升和释放的阶段，因此整体的行业性的不良率还会进一步的上升。”

农行高层也坦言，“从短期内看，行业的预期尚在修复之中，市场销售投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企，资金链紧张局面尚未有明显缓解，预计这部分企业后续仍然面临一定的风险暴露压力。”

由此看来，各家银行对地产趋势的判断，是相对一致的。

敏感的神经

银行与地产商的债务纠葛与诉讼博弈，仍在持续上演。

2月下旬，在淘宝网资产竞价网络平台上，有一场公开挂牌竞价引人注意。拍卖标的为中原银行对深圳市皇庭投资管理有限公司（简称“皇庭投资”）的信托受益权，起始价为1.9亿元，但最终却无人问津，竞价失败。

在此5年前，中原银行以自有资金3.99亿元，认购了皇庭国际定向资管投资项目集合资金信托计划的优先级，后续偿还了2.09亿元，仍有1.9亿元未偿还。这1.9亿里，既包含了债务本息，还包含了134.78万元的诉讼费。

这项信托计划，总规模为5.33亿元，除了中原银行外，还有一家公司认购了1.34亿元的劣后级信托，最终通过安信证券进行场内股票质押，资金流向了大股东皇庭投资。

皇庭国际与中原银行曾协商过债务的解决方案的。据中原银行的相关人士披露，皇庭也想买中原银行持有的权益，但是给的价格有点低，后者并不愿意给，所以在推动诉讼的同时，也希望卖给合适的投资者。等判决生效，然后申请强制执行。

交易价格方面，上述负责人表示，其向总行申请在原基础上打九折出售，但直至挂牌前后还没有批复。由此可见，中原银行也希望快速将债权出手，扔掉这块“烫手山芋”。

光大银行也有类似的苦恼。它将手中的不良金融债权资产包——宁波东港喜来登大酒店6.6万平米物业，以3.5亿元的起始价挂牌拍卖。但4月初显示，该项挂牌已流拍。

资料显示，标的物担保方式为抵押/质押+保证，债权本金7.87亿元，未偿利息1.05亿元，本息合计约8.91亿元。债务人包括宁波东港波特曼大酒店有限公司、宁波东港大酒店股份有限公司及浙江宇大航道工程有限公司。

金融机构持有抵押物，一般都不怕债务人还不上款；但一旦有违约情况发生，他们就得开启资产变现或司法程序，耗上一些时日，这也是他们不愿看到的。因此，在地产调控环境下，银行变得尤为谨慎。

民生银行公布年报显示，去年其对公房地产业授信业务余额为4734.44亿元，比上年末下降1169.47亿元，降幅19.81%。该举措便是银行收缩规避风险的缩影。

放款主体绷着敏感的神经，才有了去年7月，广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结宜兴市恒誉置业、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

法院认为，广发银行宜兴支行以情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向该院申请诉前财产保全符合法律规定，便通过了这项申请。此事轰动了地产圈。

后来，谨慎的华夏银行佛山分行，眼见佳兆业流动性承压，未经监管各方同意，擅自将佳兆业相关项目的商品房预售款从专用账户划出，也是金融机构反应过度的体现。

上述类似的例子，并不少见。尽管银行们如履薄冰，但他们仍受到了地产的拖累。

针对性“开闸”

早在2020年底，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，将金融机构分为5档，针对每档分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。简单来说，就是严控银行资金投向房地产业务。

从那时起，银行就开始放缓了给地产商输血的节奏，并在地产风险蔓延时，把“伞”收回来，迅速切割风险。然而，银根的收紧，进而引发羊群效应，发生金融机构“挤兑”，波及房企平稳经营。

行业出清到一定阶段，边际调整、改善也会随之而来。

去年年底，监管层鼓励商业银行支持房地产收并购就已初现端倪，人民银行和银保监会联合发布一纸通知，提及“鼓励银行稳定有序地开展房地产行业的并购贷款业务，着重扶持优质房地产企业的兼并收购出险项目。”

于是今年以来，招商银行，兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”，积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召，形式除了提供并购贷，还有发行并购债券等。

据乐居财经不完全统计，至3月份，银行提供并购贷款融资额度已达870亿元，发行并购主题债250亿元；与此同时，房企方面也在积极发行并购债，融资约139.9亿元，总计超1200亿元。

银行从以往“广撒网”的投资，转变为有选择地明确投资企业，他们主要向国企、央企，以及优质的民企，如碧桂园、美的置业、旭辉、新希望地产等开放融资渠道，提高业务开展的安全系数。

除了为未来的资产安全筑底之外，剩下的便是等待地产行业的转暖。

不过，行业的转向一直遵循着“政策修复-销售修复-信用修复”进程，目前还只是停留在第一阶段。按照预测，5、6月地产销售的“小阳春”才会到来。

从目前来看，“因城施策”框架下，各地政策调整与优化已在持续推进，不仅预售资金监管有放松的迹象，项目并购和AMC资产处置，也在加速进行。

而金融端的按揭利率、公积金贷款标准同样有所调整，如果接下来需求端限售、限购、限贷政策有实质性放松，那地产的“春天”或许会提前到来，银行们也将长舒一口气。