换房难了，二套房难了，这是笔者身边诸多人的直观感受。

这种直观感受的背后是住房贷款政策趋严趋紧。在资源有限的情况下，在严防投机炒作房地产的背景下，提高二套房的贷款门槛，将资源更多集中在刚需购房者上，这一趋势已经越来越明显。

政策的效应已经有所体现。央行最新发布的《中国金融稳定报告2019》(以下简称《报告》)显示，2018年，我国住户部门债务水平上升趋势有所放缓，个人住房贷款的较快增长势头得到一定程度的抑制，全国个人住房贷款余额25.85万亿元，同比增长17.8%，增速较上年下降4.4个百分点，较2016年高位回落近19个百分点。

值得一提的是，《报告》披露了另一组数据：截至2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速较上年提升5.5个百分点；住房开发贷款7.33万亿元，同比增长31.9%，增速提高5.6个百分点。这一组数据看似逆势上扬，但其实是房企融资表外回归表内的反映，并非与地产类融资的政策导向背离。而且，随着整治房地产信托以及对外债的收紧，客观上造成房地产融资环境进一步趋严，这意味着房企在投资环节不得不更加“克制”。

比起暴富者的神话，楼王、地王引发的喧嚣，个别地方似乎要放开又迟疑难定的“放松限购”，细微政策的变化可能只有真正在交易的人才能感受到。这种看似一点也不令人兴奋、刺激市场的变化慢慢化为另一种声音——今年要不要买黄金？部分想要靠炒楼、炒房来赚钱的人，已经开始焦急寻找新的投资标的。

正在变化的不仅是地产类贷款。从整体角度看，地产类贷款的“更低调”伴随着系统性结构性调整。有增速放缓者，也有加速前进者。根据《报告》，住户部门经营贷款增速连续两年回升。

所谓住户部门经营贷款，是金融机构发放给城镇个体户、农户和个人用于经营和投资的贷款。这一上升趋势在一定程度上反映了普惠金融政策的成效。自2016年国务院印发《推动普惠金融发展规划(2016—2020年)》以来，相关部门通过优化信贷结构、财税减免等多种途径，促进金融资源向普惠金融领域倾斜。截至2018年末，金融机构普惠金融贷款余额为13.39万亿元，同比增长13.8%。受此影响，住户部门经营贷款余额增速从2017年开始回升，2018年末同比增速达到12.3%。