文 ：MoneyPlan

转载请注明出处

分享理财经验

追求低风险下的高收益

今天看到个震惊我一年的新闻，居然有那么多人在这个时候选择提前还贷，我甚至一度以为这是个假新闻。

更让我震惊的是居然还有人建议提前还贷，这种行为跟让人在2015年卖房有什么区别？？

要知道呼吸是有成本的，这个成本有个专业名词叫通货膨胀，通俗的说法是，社会上每增加10块钱就要同时生产出10块钱货物，这种平衡下钱的价值和货物价值是对等的；

如果只生产了8块钱货物，钱多货少，那么货物的价格就会涨价来达到价值平衡，也就是我们常说的通货膨胀。

反映社会上增加了多少钱的指标叫M2（是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式），比如说2021年M2增速是9%；

反映社会上增加了多少货物的指标叫GDP（国内生产总值），比如说2021年GDP增速是8.1%。

用M2增速减去GDP增速的差额，就是我们平时切身感受到的包括房价涨幅的通货膨胀，这个值，过去20年年均在6%左右，自2016年以来有明显的下降，维持在3%左右，未来也大概率会维持在这个水平。

也就是说不论你持有什么资产，不管是现金也好房子也好股票也好，每年固定成本大概在3%左右。

怎样能避免通货膨胀这个成本呢？借钱。按揭买房就是最常见的方式。

大多数人都是采取3成首付的按揭方式买的房，也就是说一套房子只有3成是自己的资产，7成是银行的资产，也就是说实际我们要承担的通货膨胀成本是3%*30%=0.9%；剩下的是银行承担，我们少付出2.1%的成本。

可是这7成借来的钱是有利息的，公积金贷款是3.5%，2018年之前商业贷款是4.2%，2018年之后最高高达6%，即使按照最低的公积金贷款利率3.5%来算，3.5%减去2.1%还亏1.4%，加上本身就要付出的0.9%成本，加起来还是要付出2.3%；而按照6%的标准来算的话就更高，加起来要付出4.8%。

看到这里会不会有一种感觉，提前不提前好像没有多大区别。

但是！

绝大多数人在当时按揭的时候都没有刻意留意等额本息和等额本金的区别，选择等额本息的居多，这两者的区别在于等额本息前期还的利息多，但每一期还款额固定且月供额度相对较少，前期还款压力小；而等额本金前期还的本金多利息少，前期月供额度相对较大，前期还款压力大。

有什么问题呢？上数据！

假设同样200万贷款30年，利率4.2%

等额本息

等额本息下10年共还了118.48万，其中41.7万本金，76.6万利息，第20年共还了本金104.8万，利息132.1万，第二个10年的利息比第一个10年利息少；

等额本金

等额本金下10年共还了138万，其中本金66.6万，利息71.4万，第20年共还了本金133.33万，利息114.8万。

由此可见，等额本息还款模式下利息不但更多且集中在前期，而本金却还的更少，如果选择提前还贷，不但白交了很多利息，还要还更多的本金。

银行在设计这种按揭模式的时候就已经考虑到了这一点，如果不是选择的等额本金还款模式，不要轻易选择提前还贷。

利益端

以上说的还仅仅是从成本端进行考虑，要知道北上广深的房子价格支撑是相对更加牢固的，未来虽然不太可能再出现大的涨幅，但每年涨个1%左右还是有可能的，按揭模式下由于我们的本金只有3成，所以实际上我们的资产是被放大了的，也就是说如果房价能有1%的涨幅，放大后我们的实际收益就是3%。

可如果提前还贷了，自己的份额达到100%，房价1%的涨幅实际涨幅也就是1%，然后还得扣掉3%的通货膨胀，而当今社会房价的涨幅已经被过分透支，再想超过通货膨胀增速是不现实的，提前还贷也会使我们的收益大打折扣。

综上所述，符合提前还贷人群属于少数，不要轻易跟风，也不要觉得经济不好就想赶紧清理负债，经济是有周期的，具体看被经济衰退掩盖的真相，最差的时候已经过去了，现在选择提前还贷，不仅仅付出了更高的成本，减少了未来的收益，同时还放弃了更多的投资机会。

更不要问我买了郊区的房子怎么办、买了小城市的房子怎么办，我一个做理财的我哪知道怎么办，我只会告诉你买基金就对了。