网10月21日讯，随着民间借贷的发展，房屋作为抵押物的情况越来越多，由此产生的经济纠纷也成为2015年大连秋季房交会上市民咨询的热点。
大连仲裁委员会及北京市盈科(大连)律师事务所在展会上设立的公益法律咨询站台，三日解答市民咨询200多人次。昨日，记者就市民关心的房屋法律问题采访了马文龙律师。
借款不还，能否直接以房屋抵债?
案例：李先生因做生意急需资金，2014年1月1日向某担保公司借款两百万元，期限一年，同时双方签定一份房屋买卖合同，约定将李先生价值1000万元的房屋卖给担保公司。借款合同约定，到期不归还借款，借款自动转为购房款，房屋归担保公司所有。
借款到期后，李先生无力归还借款，担保公司要求李先生履行房屋过户手续，李先生不同意，担保公司要起诉李先生要求履行房屋买卖合同。李先生咨询，担保公司是否有权要求他办理房屋过户手续?当时约定房价远低于市场价，是否合法?
解答：担保公司有权要求李先生归还借款本息，但无权要求履行房屋买卖合同。
根据2015年9月1日实施的最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
本案中，担保公司与李先生虽然签订房屋买卖合同，该买卖合同是借款合同担保，在法律上称为让与担保，我国担保法虽没有明确规定，但民间借贷司法解释予以规定，担保公司只能以借贷关系起诉，不能直接起诉要求履行房屋买卖合同，也不能直接要求办理过户手续。
至于担保公司的权益如何保障，司法解释规定：按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的还款义务，出借人可以申请拍卖买卖的房屋，以偿还借款本息。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
就本案而言，李先生到期未按法院生效判决归还担保公司借款本息的，担保公司有权申请法院拍卖双方买卖的房屋，所得价款如果高于借款本息，应当返还李先生，如果所得价款少于借款本息，李先生还应当继续偿还。
抵债房屋是馅饼还是陷阱?
案例：市民张先生想全款购买一处大面积的商品房，听说抵债房便宜，便多方打听，得知某开发商欠建筑施工企业工程款，顶了很多房给建筑施工企业，正常对外价格为每平方米10000元至11000元，如果全款为7500元至8000元，这样一套房屋可以省四五十万元。销售方称，可以同开发商办理购房手续，但不能签订正式的《商品房买卖合同》，不能开具发票。张先生问是否合法，如何防范风险?
解答：辽宁省高级人民法院的参考意见是，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。
对于抵债房屋不能一概予以否认，有时建筑公司或材料供应商为了及时回笼资金，很多抵债房屋确实便宜，但也不会明显低于市场价，如果明显低于市场价，则存在一定风险，天上不可能掉馅饼，不符合基本的市场规律。
本案中，经查证，该开发商共开发了一千余套房屋，只有几十套办理了房屋网签备案，绝大部分属于解除抵押可售状态，还有部分属于不可售状态，不能签订正式商品房买卖合同，不能开具发票。
一般情况下，购房者都是全款购买抵债房屋，不用办理银行按揭贷款或公积金贷款，因此不用办理网签备案。一旦开发商资金困难，无法办理解除抵押手续，将无法办理权属登记，购房者的权益将无法保证。如果开发商有其他纠纷，房屋被抵押权人或其他债权人查封，购房者的权益更是难以保障。
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