1、济南房贷利率下降，百万贷款每月少还一百多
从去年年底开始的政策暖风，终于开始实打实地影响市场了。
房贷利率下降有两方面原因：
一方面，在2022年1月20日，作为房贷的基准利率，国内5年期以上LPR利率降至4.6%，较上期下调5个基点（详情点这里）。这也是自2020年4月以来，5年期以上LPR时隔20个月后首次下调。
另一方面，自去年年底以来国家多部门不断发声，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这背后，就包括支持买房人的信贷需求。
在这两方面的影响之下，包括济南在内的众多城市，房贷利率在近期都有明显下降。
房贷利率的下降是“喜大普奔”的事情，这将直接降低买房人的买房成本。
以100万元贷款金额、30年期等额本息还款为例，在利率调整前，5.6%利率月供额约为5740元，30年总还款额度达到206.67万元。
此次利率调整后，月供额约为5615元，30年总还款额度为202.15万元，每月还款减少了约125元，整体将能少还4万多元。
放款周期的加快，主要有利于开发商的资金回笼。对买房人来说，这未必是好事：因为在买房人缴纳首付之后，房源已经确定，贷款放得越晚越好，晚放一天款就能晚还一天的利息。
2、首付比例下降，买房人量力而行
除了房贷利率下降，最近还有一件大事情：很多城市的房贷首付比例下调了！
不久前，一份山东菏泽某国有大行调整个人房贷首付比例的文件在网上流传。
我们从菏泽多家银行了解到，菏泽当地的房贷首付比例确实下调了！其中，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。
除了菏泽，近期国内多个城市的房贷首付比例都有下降。比如，重庆、江西赣州、广东佛山的部分银行也已将首套房首付比例降低到20%。
首付款降低到20%，对买房人来说总体上也是有好处的。这意味着，100万的总房款，原来需要30万元首付，现在20万元的首付就能上车了，大家上车的门槛更低了。
不过，在整体利好买房人同时，我们也提醒大家量力而行：
对于那些现金流好、收入稳定的买房人来说，他们缺的只是首付款，首付比例降低后，大家终于可以尽早上车了。但对于那些现金流不好（赚钱少）、首付又不足的买房人，即使首付比例降低后，大家依然要谨慎。
毕竟，最近一段时间，网上关于买房人“断供”的消息不断。
济南楼市观察一位小伙伴也发生了这样的悲剧——他买了济南某高端楼盘，贷款三百来万元；去年，受宏观形势影响，他的生意遭遇挫折，不得不断供。目前，银行已经将他起诉到法院。
我们提醒大家，“断供”是一件非常严重的事情！有人会说，房价下跌了，无力还贷了，大不了让银行把房子收走、首付款打水漂而已！
但实际上，断供的后果要远远比房子被银行收走、首付款打水漂严重！
你可能会因此被列入失信人名单，以后再也不能贷款，甚至连高铁、飞机都不能坐。一句话，你的社会信用会彻底破产，这在当代社会是很恐怖的事情。
3、政策暖风频吹，楼市能否触底反弹？
随着楼市政策暖风频吹，大家最关心的莫过于：国内楼市是否能触底反弹？
昨天，国家统计局刚刚公布了1月份全国70个大中城市的房价指数，房价下跌势头较上个月减弱。其中，济南新房价格环比上涨0.1%。
整体上，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅售价由0.3%转为下降0.2%。
也就是说，除了三线城市，一二线城市的房价在上个月已经开始恢复上涨。
不过，对未来房价走势，我们认为还要继续观察。
自去年下半年开始的房价下跌，跟此前任何时候的房价下跌都不同。
以往的房价下跌，基本都是政策压制产生的结果，市场在被压制的同时依然充满信心：大家都会觉得，只要政策调整，房价就会马上反弹。
本轮房价下跌，虽然也有政策因素，但市场整体信心遭受重挫，大家对市场的长期前景转变，有人甚至拿当前市场与上世纪80年代末日本市场比较。
这背后，一方面有经济走势的宏观原因，另一方面还有人口变化的深层次原因。
2021年，我国全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰，出生人口和出生率双双创下1949年以来新低。
房地产走势，短期看金融、中期看供应、长期看人口。人口数据的下降，将对楼市产生深远而重大的影响。
在我们看来，国内很多一二线城市的楼市的问题不大。因为，人口还在继续流入。
在济南市场，房价自2020年年底以来并没有出现明显下降，高端市场甚至出现了明显上涨，刚需市场也有部分区域出现上涨。
我们认为，济南今年房价继续稳定是大概率事件，部分供应偏紧的区域甚至会继续上涨。
但是，三四线城市的房价依然不容乐观，过高的房价以及大量的人口楼市，可能让有些城市的房价在盘整中继续小幅下行。