最近用收到私信说我想做一个经营性抵押贷款，现在房子是按揭还款呢，我想着还了房贷，做一抵。又怕还了房贷，结果抵押不出来，竹篮打水，有知道这个具体流程怎么走好呢？


题主完全不用担心这个问题，相应的解决方案已经很成熟了！


具体操作流程如下：


先申请抵押银行获得批复函，确认额度后进行还贷操作，按揭银行解押后抵押银行办理抵押手续，最后就是放款。


虽说这波操作已经比较成熟，但仍有一定的风险，比如批复出了，但由于过程中出现一些变动，导致最终被拒绝的几率还是有的，所以建议在申请批复的时候，可以多做两家银行的预审，有备无患！


谈谈所需资料：


1、准备材料


每家银行的资料要求不一样，在这里简单说一下大致需要准备的材料。


1、借款人及其配偶有效身份证件、户口簿、结婚证；


2、个人收入证明；


3、贷款用途证明或声明（有的银行不需要用途证明）；


4、抵押房产权属证明；


5、贷款机构要求的其他文件或资料。


2、审核


相关部门对材料进行审核。


3、评估


抵押房产的评估价一般是市价的90%，贷款的成数一般是评估价的60%-70%，能做七成的银行比较少，每家银行都有自己认可的评估机构，会告知到哪家机构做评估。评估的价格一般是千分之三到千分之五左右，采用差额定率累进的方式收费，不同公司的收费不同，不同地区的收费也不同。


4、面签


贷款机构根据提交的材料和评估报告审核、利率、期限、还款方式等具体事项，然后签贷款合同和抵押合同。


5、公证


公证不是必要的，根据不同银行的要求来决定。


6、抵押登记


抵押登记是去房屋所在地的房管局办理，一般抵押住宅80，非住宅550，另外还有几块钱的印花税。


准备材料：


申请人身份证明、婚姻状况证明；


房屋登记申请书；


房屋所有权证或《房地产权证》（共有的房屋还须提交其他共有人同意抵押的证明）；


国有土地使用证；


抵押合同和主债权合同；


其他必要材料。


7、购买保险


部分银行在贷款时要求借款人购买保险，保险的第一受益人是银行，像之前介绍过的包商银行需要交贷款额0.25%左右的保险。


8、放款


收到房屋他项权证之后，即能放款。




如果只是为了降低利息建议：不要转贷


1.流程过于繁琐


这个流程很繁琐简单介绍一下，具体如下（需要垫资的情况）：


2. 隐藏成本不低：


第一：如果你不是公司法人或股东就需要过户新公司，武汉费用在5500-13000不等，而且每年还得缴纳记账和地址费用（每年2000-8000）；


第二：如果自己不知道怎么办理，需要找中介机构，因为整个流程太长太繁琐（个人认为比买卖房还麻烦一些），这样就涉及中介费用1%-2%；


第三：如果自己没有钱还按揭贷款，就需要垫资，垫资费用在10天0.6%左右,武汉大概需要两个周期左右；


第四： 其他成本（或有）如评估费、三方收款费、下户费、公证费、担保费用。


3. 风险


大部分银行宣传贷款年限都在3年以上，有的甚至可以贷30年，但实际是一般情况5年后都要重新审批，没有问题可以续贷，但是你不能保证届时会有一些政策变化，有可能会要求你提前还款；


中介风险，有一些中介由于业务水平或者道德水平很低，可能有意或无意造成一些不必要的损失（慎重）


其他，由于合规问题，不方便在这说。


总结，房贷不是太高建议别动，年化在5.9%以上赶紧转吧！