在某乎上，这个提问有170+回答，但是看遍所有回答，都没能说到点上去。




看到这个问题的时候，我第一时间的想法：不怕人会祸祸，就怕有能力的人祸祸。




贷款圈有句话是这样讲的：抵押服务高端用户，银行信贷服务中端客户，网贷服务低端客户，虽然话不那么严谨，但是的确，网贷是服务低端客户的，却很多人因为“便捷省事”把自己放垃圾堆里，当废品回收。






内容分析：题主情况，网贷非常多，商品房资产不值钱 ， 门店真实营业，但却选择房产抵押，结果有点悬。




跟看病一样递交病历，他的财务情况，现在应该是慢性病晚期，能救，只能常常缓解，自行治愈，还有可能留后遗症。






第一个问题：网贷多，大数据差




一般我们抵押是可以容忍网贷且更注重抵押物价值的




但是题主的是100w网贷，毫无疑问会导致征信大数据风险高，凡是要过大数据的产品，都很容易命中高风险，这样的原因是很难跟银行battle，一旦拒绝就是拒绝了，没有回旋的余地。




网贷太多的情况下，尽量选择的贷款产品，不要太苛刻，曲线养回征信都好，先下款清债，要知道，网贷年化少则10%，多则20%以上，跟银行抵押贷4-5%年化比，简直是小巫见大巫，有银行要你这样的资质，都是得赶紧付诸行动的。


实在不行整合成机构抵押，抵押出资金，再结清网贷，降低大数据风险后再做回银行。






第二个问题：资产负债比




如果题主，仅仅只有两套不大值钱的商品房：70w+60w，市值就是130w，但是60w的商品房，还有30w的贷款没还，加上网贷100w，那就是130w的负债，你们说，130w的资产，怎么做出130w的贷款？






还好有套商铺，如果仅仅只有2套不值钱的房子


资产/负债小于1，就是资不抵债。是没办法再周转的。


在操作贷款的时候，虽然仅仅抵押A房，但是抵押主体或家庭的其他资产及负债都会纳入参考。




打个比方：




张总名下有600w和700w的两套房子，都是全款无贷，仅仅抵押600w的房子，是可以把600w的房子再拉高一成的成数给他的，张总的资产有1300w，仅仅贷个600w的8成，480w，对他来说，负债还是低的。




而方总名下有600w和700w的两套房子，700w已经抵押了8成，560w了，现在要抵押600w的贷款，拉高成数没办法像张总那么好操作，虽然依旧有空间，对于负债和流水的参考程度就更严格了，因为负债多了。




所以贷款一定要看整体，不是看局部




资产负债比，市面有些人一直说可以做做到1比1.3，甚至是更高，


是有办法，也有风险，因为杠杆太高，容易崩。




这波疫情下，有多少因为高杠杆而崩盘的例子就不需要我一一列举了，




而且这种非常规的做法，不是每个人都可以操作的，对资产的要求比较高且操作难度较大。






讲回题目，这个负债100w的题主应该怎么办呢？




我的建议是：用商铺抵押




商铺市值300w，只有35w未还，5成的空间还是有额度的，可能因为网贷的原因，额度容易再砍一砍。（讲的是客观规则，不会一味告诉你就是高额度）




但是因为是真实经营，流水也比较多，有12w一个月。总体的融资额度应该是在120-150w之间。






到这里，讲下商铺抵押：




假设这个case是在广州，


商铺现在的抵押产品选择是比较少的，


作为商业地产，流通性低且价格波动大，


能抵押的额度，是5成或以下，


不像商品房一样可以抵押7成或以上。




抵押利率也是会较商品房利率高，且没有砍价的机会，




就是说，你房子优质，流水优质，征信优质，所有银行的利率都是4%的情况下，你可以跟经办讲价，讲到3.9%，完全有机会。




但商铺没有机会，有得选择就不错了。




抵押期限也是较短的，商品房抵押可20-30年等额本息，但是商铺只有10年，还要求：临街和有收租。




所以从商铺抵押角度来说，也一定程度劝退想要进行商铺投资的人。




同理，公寓也是一样的，（住宅性质的公寓除外），抵押的要求很高，所以，个人不要随便投资商业性地产，有可能成为大宗消费品