各地房地产政策持续松绑，继下调房贷利率、降低首付比例后，又一地试图与银行合作通过新增按揭还款方式，满足市民购房需求。日前，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品，贷款期限10年以上的首套住房按揭客户前三年可只还利息。而在此前，先还利息再还本金的模式曾在经营贷、消费贷等领域出现。在业内人士看来，此项举措的初衷是为了给购房者提供一定还贷“缓冲期”，不过，购房者整体的还款负担并未因此减少，对于购房者的吸引力度仍有待观察。

推出“安居贷”新增还款方式

谈及温州市住建局联合华夏银行温州分行推出“安居贷”灵活还款按揭产品的原因，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，一方面，温州楼市成交虽在5月显露出回升迹象，但市场修复进程仍较缓慢，温州积极响应调整差别化住房信贷政策，以提速楼市恢复；另一方面，温州人口流入量逐渐增多，“安居贷”更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力，此举将在一定程度上带动地方楼市刚需购房需求的合理释放。

对于“安居贷”采用灵活还款方式的原因，华夏银行温州分行相关负责人此前也表示：“疫情反复使经济发展的不确定性增强，因此很大一部分人群对购房持观望态度，新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力；另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

“类似‘先息后本’实际上在全国其他一些银行也有过，但由于过去几年房贷政策比较紧，所以实际案例也比较少。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前各地对于新市民金融政策的支持力度非常大，房贷方面，主要集中在首付比例下调和房贷利率下降等。从购房者的按揭贷款偿还规律看，前三年压力是最大的，因为一些购房者首付可能是通过借款或筹款的方式进行的，“安居贷”采用灵活还款方式一定程度上减少了购房三年内房贷违约的风险。

减轻前期还贷压力整体还款成本增加

虽然“安居贷”提供“先息后本”等还款方式初衷是为了给购房者提供一定还贷“缓冲期”，不过分析人士认为，购房者整体的还款负担并未因此减少。“房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款法高。”中原地产首席分析师张大伟认为。

关荣雪认为，采用“先息后本”或“少量本金加利息”等还款方式只是前期还款金额有所减少，但本金还款后置相较于等额本息还款方式还款金额将更多，后期还款压力加大，因此此举对于缓解购房压力的效果有待观察。

“三年不还本，后续利息是按最初所欠本金计算，而三年要是本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”另一家银行温州某网点贷款经理说道，“先息后本”适合有购房需求但短期内受疫情影响资金上比较紧张的购房者，但如果购房者没有月供压力，建议还是采取“等额本金”“等额本息”传统的还款方式。

仅从“等额本金”“等额本息”两种还款方式来看，“等额本金”的还款成本更低。假设某购房者需要贷款100万元，分20年还清，按照4.25%的房贷利率计算，等额本息的总利息约为48.62万元，等额本金的总利息则约为42.68万元，后者可省5.94万元。

谈及各类还款方式所适合的人群，关荣雪表示，“等额本金”在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少；“等额本息”是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，此举较适合稳定型收入的群体；“先息后本”方式由于前期还款压力偏小，本金还款后置可能会导致后期还款压力较大，此种方式较适合刚毕业大学生等群体，因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

楼市修复进程预计加速

自央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》宣布“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点”后，各地积极响应。叠加此前5年期LPR下调15个基点至4.45%，多地多家银行首套房贷款利率已降至4.25%。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，开年以来，近40城下调房贷利率，下调幅度因城而异，且大致包括苏州、天津、郑州、青岛、济南、呼和浩特等9个城市，首套房贷款利率最低降至4.25%；与此同时，约有35城降低了购房首付比例，包含商业贷款和公积金贷款在内多地首套房首付比例降至两成。

对于上述政策的效果和后续房贷政策的举措，关荣雪认为，整体来看，首套房贷款利率下调、降低首付比例，可以减轻购房者的还款以及短期购房成本压力，一定程度上有利于缓解观望情绪，提升购房意愿，长期来看，预计后续市场修复进程将会加速，尤其是下半年市场有望加速回升。另外，后续房贷利率的走势以及各地房贷政策的实施仍紧跟市场反馈步伐，不排除有走阔的可能。

不过，随着各地房地产相关政策陆续松绑，市场也传出“接力贷”“转按揭”等贷款模式再出江湖的风声，并引发争议。谈及各地如何在安全、可控、合规前提下为购房者减负，关荣雪表示，一方面，加强贷款申请人信用资质等方面的审核；另一方面，加强银行信贷服务方面的监管，尤其是在多项贷款优惠政策的重叠现象中，避免避重就轻，进一步营造安全、可控、合规的信贷环境。