央行今年第三次降息给楼市再扔下一个大礼包，算算之前的2次降息，今年已经实现三连降，为什么说今年非常特殊呢？首先，从今年1月20日第一次降房贷利率时，相距前一次下调房贷，已经过去20个月，超过1年半的房贷利率保持4.65%，却在今年松绑。其次，从降低次数来看，是一降再降三降的高频率，一共已经下降了35个基点，眼看就要探底4%的大关，真是大手笔。

利率指的是月供的本金基础上增加的利息支出，这部分钱将作为银行借款的回报，作为收益由银行收回。利率越高，房奴们要还的利息越多，银行赚取的利润越高，反之，利息降低，银行将在原有的利润基础上降低收益，而如今就是这种现状。

假设贷款100万元，原先的4.65%的利率，等额本息30年贷款100万元，每月需还款5156.37元，总利息支出约85.63万元，按照降低35个基点后计算，每月还款是4948.71元，总利息支出约78.15万元，每月差距207.66元，30年就是7.52万元。如果100人借款，理论上银行要减少752万元的收益。

面对银行“吃亏”刺激楼市，刚需会“感恩”这一福利，开始积极入市买房吗？金九银十还能掀起购房潮吗？我认为难度仍然存在，2大阻力无法忽略：

并非是大家愿意多花钱，故意等房价，利息增加至高位后才出手，恰恰是因为楼市给出的福利越多，老百姓接收到的信号就是房地产行业不景气，银行、开发商是不得不利用自己承担损失来刺激消费者入市，购房者们将站在持有话语权的一方，因为相比他们的刚需，银行、开发商更着急，他们可能会选择持币观望，倒逼银行给出第四次降息，那么他们买房付出的利息就更少了。

对房企，其实也一样，银行之所以给出低利率，并非只是自愿亏钱让购房者得利，而是中间还有开发商，他们的资金大半被项目占用，而房企本身就是拆东墙补西墙运营的企业，房产不能快速去化，企业资金链面临锻炼，无法按时足额给银行还贷款，这才是银行着急的地方，帮助开发商刺激楼市盘活，刚需加紧入市，房企赚了钱，才能尽快还给银行，并且，避免企业倒闭，银行承受坏账损失。刚需们经历了炒房时代，楼市低谷，早已看清现状，不会那么容易掏钱。

降低利息，表面看一共能省七八万，但是，仔细全面去核算，很多人还是会捂紧钱包，毕竟比起二三十万的首付，四五千的月供，每个月省几百元，如同杯水车薪。普通家庭要拿出几十万负担首付，要经过很长时间的斟酌，因为这差不多是一个家庭全家所有的积蓄，交了这笔钱，意味着的是，家里不能在短时间有继续使用大笔钱的地方，否则只能卖房套现，而房子的过剩问题是中国楼市的现象级难题，很多二手房挂了一年多都买不出，想在短时间变现，只能是亏损销售。

另一个现实是，疫情一直反复无常下，很多企业面临收益亏损和恢复的拉扯状态，冷不防就有企业降薪裁员，或者小企业倒下，餐饮等行业是重灾区。如果失去工作，月供还不上，就面临弃房断供，这个结果的可怕在于，前期的首付和已经还给银行的房贷全都打水漂，你还要承担拍卖房产后低于银行损失的差额，征信也要留下污点，加上第二代征信中，特别增加的五年记录不消除的新要求，短期借款基本无法审核通过，而在还清银行的所有欠款钱，部分消费也将受到限制。

综上来看，想要让降息这一项措施直接触动购房者的买房情绪，还是比较困难的。

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