中国人民银行日前发布消息称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

房贷利率新政实施后，将对商业性个人住房贷款市场产生怎样的影响？房贷利率到底是升了还是降了？因城施策过程中如何更加精准调控房地产市场？

短期影响不明显

这次定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

前几天，杭州市民王先生刚刚买了一套二手房，虽然此时杭州首套房贷基准利率已普遍上浮10%，但各银行也并非“铁板一块”，王先生找到了一家首套贷款利率只上浮5%的银行贷款，“按揭材料已经交给银行了，就等着银行放贷。”8月25日，看到央行调整商业性个人住房贷款利率的新闻，王先生心头一紧：难道贷款有变？

“2019年10月8日以前的按揭贷款，仍按老政策执行，和新政无关。”浙报地产研究院院长丁建刚表示，新政还有一个多月的缓冲期。像王先生那样，银行已经受理按揭但还没放贷的，不受新政影响。

完善利率市场化

中国人民银行表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

今年以来，杭州房贷利率的涨跌走出了一条“U”型曲线：年初延续了去年首套房贷基准利率上浮15%至20%的政策，2月开始出现松动，4月首套房贷利率执行上浮5%政策的银行越来越多。转折点从6月开始，银行开始将首套利率上浮从5%上调至8%，8月四大行的房贷全部执行首套利率上浮10%，二套利率上浮15%。但与2018年杭州大部分银行首套利率上浮10%至15%，二套利率上浮15%至20%相比，现阶段杭州房贷利率仍低于去年高点。

对房地产市场而言，这次新政核心是将房贷利率定价基准由基准利率转换为LPR，使房贷利率更加市场化。与一般贷款不同的是，房贷利率实行“下限管理”——其中有两个下限，一是央行确定的下限（首套不低于LPR，二套不低于LPR加60个基点），二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。

此次新政的一个重点就在于完善利率的市场化，让房贷利率的调整跟上LPR的步伐。丁建刚说， 未来央行存贷款利率的变化，将不会直接影响房贷利率。“这一点非常重要。换句话说，某一天央行宣布降息了，和银行住房按揭贷款利率也无关。”

因城施策更精准

具体问题具体分析，精准施策才能更好实现改革目标。此次利率新政要求，中国人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。

2016年以来，中国人民银行、银保监会等通过加强房地产融资管理、“因城施策”、提高按揭利率等方式调控放贷资金，以此抑制投机性住房需求。不过，部分商业银行对房贷资金投放热情仍较高，加上近几年房产仍处于保值增值状态，因此个人住房贷款对于银行来说属于优质资产，风险总体较小，利率优势成为主要竞争手段之一。

浙江工业大学管理学院金细簪博士表示，当前按照“因城施策”的原则，每个城市的利率在执行上有较大差别。比如，在杭州首套房贷利率普遍上浮10%，但在上海有些银行的首套房的贷款利率甚至是下浮的。新政将房贷利率实行“下限管理”，是将房贷利率规范化了，利率变化更严格，各个城市的房贷利率差别会变小，而房贷利率可以打折的时代已一去不复返。

在利率新政下，因城施策将更精准。专家指出，房贷新政实施后，预计多数地区房贷实际利率短期内将保持基本不变，但房价上涨较快的热点区域，利率将有所上升。