把未来的现金流变成现在的证券融资产品，资产证券化近些年在中国得以快速发展。日前，全国首单以公租房租金收入为底层资产的资产证券化项目在湖北省落地并成功发行，再次引发了人们对房屋租赁资产证券化的关注。

前期投入大、利润回报率不高、回报周期长一直是住房租赁市场发展的瓶颈。在政策放开后，ABS(一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、REITs(房地产信托投资基金)等房屋租赁资产证券化产品，曾被视为破解租房企业融资难问题的重要手段，但也被认为给租赁企业增加了资金杠杆，隐藏着“爆雷”风险。尤其是在今年夏天，在租金贷等金融工具饱受争议的同时，一些与之紧密关联的租房资产证券化产品也备受质疑。

与此前陷入争议的租房资产证券化相比，这类以公租房为底层资产的融资产品有何不同？集创新与风险于一体的租房资产证券化，将何去何从？

公租房证券化项目落地，影响几何

11月14日，“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”正式成立并成功发行，这标志着全国首单以公租房租金收入为底层资产的资产证券化项目在湖北省落地。该专项计划发行总规模8.915亿元，期限18年，平均票面利率为5.08%，将在上海证券交易所挂牌交易。

据专项计划说明书介绍，武汉地产集团以惠民居、青和居、惠康居、中央华城、青雅居5个公租房项目作为底层资产，进行资产证券化融资。这5个项目共有11434套租赁住房，2017年总租金收入4788.97万元，今年1月至3月总租金收入为1707.12万元。该专项计划相当于把这5个项目未来18年的租金收入打包为一个证券产品，向特定投资者发售，提前一次性提取8.915亿元租金。