银行房贷政策未现松动

随着银行年报的发布，银行涉房贷款的全貌逐渐显现。数据显示，2018年六大行投向房地产业的贷款及个人住房贷款总规模达19.56万亿元，较2017年末的16.66万亿元增长17.44%。一方面，个人住房贷款占全部新增贷款的一半；另一方面，个人住房贷款增速及其在新增贷款中的占比持续下降，反映了房地产严监管下银行信贷政策的结构性调整。

值得注意的是，在个人按揭贷款增速放缓的同时，银行房地产开发贷款逆市上涨，部分银行相关贷款出现不良增长迹象。对此，多家上市银行表示，在警惕相关领域风险的同时，将重点针对重点客户和重点区域实施差异化信贷政策。专家表示，房地产政策的严格控制并没有松动，“房住不炒”仍然是银行信贷政策的基本底线。

大银行新增个人住房贷款增速普遍下降4%至5%。

作为个人住房贷款的主要来源，2018年六大行个人住房贷款新增2.5万亿元，占全部新增贷款5.13万亿元的49.39%。

从六大行新增个人住房贷款量来看，工行、建行、农行、中行、邮储、交行分别为0.65万亿、0.54万亿、0.53万亿、0.44万亿、0.26万亿、0.11万亿。其中，除建行和交行外，其他四大行个人住房贷款在新增贷款中的占比均有明显下降，工行从2017年的59.31%降至54.89%，农行从57.48%降至43.2%，中行从54.29%降至49.6%，邮储银行从60.64%降至40.62%，降幅均为200%。

目前，在披露相关数据的股份制银行中，个人住房按揭贷款占新增贷款的比例各不相同。如中信银行2018年个人住房贷款新增0.13万亿元，占比33.16%，较2017年增长11%；浦发银行2018年个人住房贷款新增0.08万亿元，占比23.65%，较2017年增长13%；招商银行新增个人住房贷款0.09万亿，占比26%，较2017年下降约8%；平安银行新增个人住房贷款0.029万亿，占比10%，较2017年下降19%。

值得注意的是，尽管个人住房贷款增长可观，仍是新增银行贷款的重点，但房地产调控仍体现在个人住房贷款的占比和增速上。一方面，银行新增贷款占个人住房贷款的比重连续两年下降。工行、中行、农行、邮储银行新增贷款占个人住房贷款的比重分别从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，之后进一步下降到20。

另一方面，银行个人住房贷款增速连续两年下降。2016年，工、农、建、交四大国有银行个人住房贷款均增长30%左右；2017年工行、农行房贷增速在20%以上，建行、交行2017年在15%以上。2018年，各大银行房贷增速继续降低4%至5%，农行、工行、建行、交行增速分别为16.8%、16.5%、12.8%、12.3%。中国银行并未披露相关具体数据，但其2018年年报表示，将继续实施差别化个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。股份制银行增速下滑更为明显。平安银行2018年房贷增幅较2017年下降60%，光大银行和民生银行降幅均超过22%。

某银行贷款业务人士告诉记者，无论去年还是今年，房地产政策都没有放松的迹象，房贷基调不变，依然以严控为主。“不过，因为整体利率下降，流动性确实有所改善，业务发展相对平稳，放贷效率有所提高。一些银行在

一位券商分析师表示，更多的抵押贷款是由银行提供的，主要是因为在当前的经济形势下，银行自身的风险偏好有所下降，他们倾向于风险较低的零售业务。房贷占个人贷款存量的3/4，还有住房按揭。历史上不良率在0.3%-0.4%之间，远低于行业整体水平，实际损失率更低。受风险偏好下降的影响，银行有动力进行更多的抵押贷款。

多银行对公房地产贷款余额和比例均为双升。

与个人住房贷款业务增速下滑不同的是，虽然房企融资渠道收紧已成既定事实，但去年房地产行业上市银行贷款总额普遍逆势增长。不同银行对房地产行业贷款的统计略有不同，主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和对房地产行业企业发放的其他非房地产用途贷款，其中以开发贷款为主。

除邮储银行外，2018年工农中建交五大国有银行对公房地产贷款余额和占比均呈双升趋势。

中国银行房地产贷款余额接近9158亿元；工商银行达到8500亿元；农行和建行均超过6000亿元，交行和邮储银行分别为2165亿元和563亿元。其中，邮储银行房地产贷款仅为1%，远低于其他大行。

中国农业银行的房地产贷款占比为9.4%，而2017年为8.4%。根据其年报，该行房地产贷款的统计口径包括房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款和对房地产企业的其他非房地产贷款。建行的房地产贷款从3.2%升至3.7%。2018年，房地产开发贷款余额3656.54亿元，比2017年增加466.54亿元。年报显示，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

相比大银行个位数的增长，股份制银行对房地产行业的放贷似乎更为积极。2018年，民生银行新增房地产贷款1318.15亿元，位列上市银行。

　　在房地产业贷款增长有所提速的同时，多家银行年报显示，房地产业贷款不良有抬头迹象。例如，平安银行2018年末房地产业不良率1.56%，较上一年增加0.79个百分点。

　　对于其中风险，银行也在年报中表示会有相应关注和调整。例如，交行年报表示，部分领域潜在风险的防控任务较重，债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕。招行也预计，2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三、四线城市，以及个别高杠杆、中小房地产企业。

　　涉房业务已现“触顶”迹象

　　对于银行而言，“房住不炒”仍然是其信贷政策的基本底线，其年报中均提及“落实差异化信贷政策”和“支持自主性购房需求”，加之监管层强监管持续，整体来看，银行涉房业务已现“触顶”迹象。

　　农行表示，该行严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，该行开发零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等。中行表示，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。

　　央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示，尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇，理论上是中国较优质的担保品，不过，依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

　　对于2019年信贷投放，上述券商分析师认为，个人住房按揭贷款方面，我国居民杠杆率仍处于安全水平，预计按揭贷款今年仍将维持平稳增速。房地产企业贷款方面，在“因城施策”差异化调控原则下，房企资金可得性或将有所提高。