上市银行房地产不良贷款抬升！阵痛还要痛多久？

与上市银行不良贷款率持续改善的大趋势背道而驰，2021年，大部分上市银行房地产贷款不良率有所抬升.

数字的细微变化，反映的是房地产行业转型带来的泥沙俱下。然而，随着房地产长效机制的建立，帮助房企承担风险的政策频频出台。上市银行下一步应如何调整相关策略值得关注。

风 险

去年房地产行业的调整究竟对银行带来哪些扰动？

对此，中国银行研究所高级研究员梁静向《中国银行保险报》介绍：“由于政策收紧，房企融资紧张，流动性风险加大，个别房企风险暴露，银行表内外相关资产质量下降。房地产行业整体不良贷款余额和不良贷款率是‘双升’，住房债券、非标、ABS等相关资产价格都出现了下跌。同时，房地产企业相关资产质量的恶化会侵蚀银行利润。”

记者梳理银行2021年年报数据发现，在除了交行、邮储银行外，另外4家银行房地产业不良率均在2021年出现攀升，,六大行中，工商银行房地产行业不良率达到4.79%，前值为2.32%，增速最高。在目前已披露业绩的股份制银行房地产业不良率全面抬升,招商银行、渤海银行和民生银行2021年的不良贷款率分别为1.41%、3.71%和2.66%，同比分别上升111个基点、158个基点和197个基点。

上市中小银行的表现则出现分化。

截至2021年末，苏州银行、重庆银行、郑州房地产业银行不良率分别为6.65%、4.71%、3.47%，同比均比上年有所上升。其中，苏州银行增速最快。2020年，其房地产行业不良率仅为1.36%。重庆农商行在年报中披露，去年该行房地产贷款余额继续下降，不存在不良贷款。

苏州银行在年报中直言，2021年房地产行业遭遇黑天鹅事件，多家大型房企出现风险信号，给该行经营发展带来一定挑战。工行副行长张文武在业绩发布会上介绍，2021年工行房地产行业不良贷款率阶段性上升，主要是少数高风险户贷款恶化所致。

此外，部分上市银行与房地产业相关的理财、代销业务风险敞口也备受关注。招商银行和平安银行已表示，正密切跟进华夏幸福等违约房地产公司的债务重组计划，跟踪现金流回笼进度，维护投资者合法权益。兴业银行表示，该行房地产业务90%以上为自营资产，信贷准入严格，阻断理财业务风险传染。

策略

结合形势和政策，记者注意到，目前上市银行普遍采取了较为审慎的地产业务策略，以优质企业为主，以存量保险为主。

招商银行一方面，注重分类施策。分行对战略客户实施四种ABCD分类管理；从担保方式来看，纯信贷项目占1.4%，主要集中在A类客户；在区域选择上，80%以上的项目集中在一二线城市。民生银行还采取差异化管控策略，加大对优质客户优质项目的支持力度；对于存在潜在风险的项目，追加抵押物等担保，引入合作方促进项目转让或OEM建设等。对于业务持续恶化的客户，制定并实施风险退出计划。

另一方面，不少银行提出将对接优质房地产企业并购需求，助力存量化险。“自2021年以来，违约风险已通过项目并购得到明显阻断。”兴业银行风险管理部总经理邹在业绩发布会上

今年交行也在主动对接优质房地产企业并购需求，推进房地产并购金融服务。交通银行副行长郝成介绍，截至目前，交行已经与五矿地产签署100亿元并购融资战略合作协议，与美的置业签署了90亿元并购融资战略合作协议，同时正在与其他优质房地产企业洽谈签署并购融资战略合作协议。

“房地产行业调整过程中，企业兼并重组或将增多。银行关注并购贷款等业务机会，既顺应了监管要求，有利于更好化解房地产行业风险、维护市场稳定，也是银行自身拓展业务的需要。”梁婧表示。

未来

不过尽管部分房企出险并波及银行相关业务，上市银行普遍表示，随着政策环境不断改善、市场完成优胜劣汰，未来房地产业资产质量将继续保持平稳。

浙商银行副行长、首席财务官景峰认为，去年四季度以来，整个房地产方面信贷政策出现很多修复性的政策导向，对于房地产企业及时研究提出有利防范化解应对风险方案以及向新发展模式转型的配套措施。

“从短期来看，房地产企业的风险还在逐步释放过程中。何时改善还要看销售情况，包括一手房和二手房销售情况，还有市场预期的变化。从中长期来看，房地产企业在这一次调整分化之后，能够留下来的或者是能尽快改善资产负债、提高自身管理的企业，在未来是有竞争力的。”中信银行副行长胡罡在业绩发布会上表示。

目前，政策暖风已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下调以来，多城陆续下调房贷利率。植信研究院统计数据显示，截至2022年3月，首套房和二套房贷款加权平均利率较2021年末分别下降15-25个基点。另一方面，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，多地公积金和首付比例等政策进一步松动，支持楼市良性循环和健康发展。

梁婧认为，在当前经济下行较大背景下，房地产市场适度回暖有利于房地产企业资金回流，缓解其信用风险。但考虑到当前疫情冲击下，居民收入增长乏力，房地产市场预期发生改变，居民购房意愿较为低迷，住房抵押贷款规模增长或较为有限，同时银行也在积极优化资产结构，总体来看对银行房地产贷款集中度管理带来的压力不大。

实习记者 许予朋

编辑 冀晓航

来源：中国银行保险报