“21世纪经济报道 记者李愿 北京报道已经成立了新市民住房金融互助机构，应该采取股份公司的形式，保持竞争的市场结构。机构的资金来源于新市民的低息存款和政府贴现债券，资金的用途是给新市民的低息贷款。贷款额度与新市民存款的时间和金额挂钩。" 4月24日，中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌在《2022CF40中国金融改革报告：金融促进高质量发展之路》新闻发布会上做了陈述。

在这份报告中，张斌指出，当前和未来房地产市场面临的主要矛盾包括：大都市高房价导致大量农民工难以在工作城市生活；持续的周期性债务危机和房地产行业的过度萎缩危及整个社会的信贷扩张和宏观经济稳定。

对于上述住房金融互助机构的政策可行性，张斌告诉21世纪经济报道记者，类似的致力于支持中低收入群体住房需求的政策性金融机构，在发达国家都有不同的存在形式。“我们只是在研究，实际成立的可能性还需要公众和监管部门的进一步关注。”

今年3月初，央行、银监会联合发布《构建房地产新模式》，针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求，鼓励和引导银行、保险机构积极与现有支持政策相衔接，因地制宜加强产品和服务创新，高质量扩大金融供给，提高金融服务的平等性和便利性。

以上建议是张斌《建设新市民都市圈》的内容之一。其他建议包括：

一是为无户籍、拥有住房并长期在城市工作的农民工发放“长期工作签证”，作为新市民身份；

二是允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地居住用地指标；

第三，支持为新市民提供众筹合作建房服务。新市民合作住房免税，新市民合作住房出售时只能出售给其他新市民；

第四，现有开发商持有的缺乏现金流回报的工业、商业等物业，可以改变用途，改造成新市民的房屋，出售或出租给新市民；

五是鼓励企业为新市民及其家属提供医疗、教育服务，支持正规专业医生开办诊所，支持新市民子女学校，为新市民教育、医疗服务提供税收优惠和场地政策支持。

张斌还指出，要制定稳定房地产发展的债务解决方案，主要是推动房地产行业的债务重组。出发点是优化房企的资产负债表。重点措施包括两个方面：一是推进住房抵押贷款利率市场化，减轻居民部门偿债负担，稳定居民部门购房需求；二是通过“贴现REITs”模式，在化解房企债务风险的同时，盘活沉淀资产，增加中低收入群体的住房供应。

针对后者，张斌表示，具体步骤可以是：一是允许房企以转股为目的进行资产沉淀，根据现有资产的特点，选择做保障性住房、长租住房、公租房等准公共住房产品。第二，金融机构购买住房产品。再次，按照市场化原则，实行项目管理，引入职业经理人，对金融机构购买的住房产品做资产证券化(REITs、ABS、MBS)。同时，职业经理人负责通过出租或出售的方式，向享受住房政策保护的个人提供住房产品。第四，金融为证券化产品提供贴现利息。如果项目提供的稳定收入现金流能保持在2%，那么2%的财务折扣能使

对于房地产企业过度收缩的问题，张斌对21世纪经济报道记者表示，房地产企业的“三条红线”和商业银行的两个房地产贷款集中度指标是房地产企业贷款的限制性方向。“但解决问题的办法应该是‘先立后破’，即迫切需要改变房地产企业的融资结构，先增加股权融资，这样对平稳过渡更有帮助。”

“不要把房地产企业看得太特殊，没有必要给它特殊优惠，但也没有必要特别歧视它。和其他企业一样。如果你朝这个方向监督他们，效果可能会更好。”张斌认为。

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