房地产调控从一刀切到因城施策，房地产不能一刀切

4月18日，央行、外汇局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》(以下简称《通知》)指出，因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和最低贷款利率要求，更好地满足购房人合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

《通知》还要求金融机构区分项目风险和企业群体风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序。此外，商业银行、金融资产管理公司等。应该做好并购工作。为重点房地产企业的风险处置项目提供金融服务，进行并购；贷款业务安全有序地进行，增加并购。债券融资支持，积极提供并购。财务咨询服务。

记者多方了解到，目前多家银行根据当地最新房地产政策，不断调整住房按揭贷款措施。如南京部分银行已将首套房贷利率下调至9.5折，二套房贷利率最低已降至5.2折。在大多数情况下，他们会在一两周内放款。

“事实上，个人按揭贷款一直被认为是风险相对可控的贷款类别，银行也愿意提高按揭信贷额度。”某城商行风控部门人士向记者透露。

他坦承，相比个人按揭贷款的增加，开发贷仍然面临更高的压力。

“现在，我们对在建的优质地产项目不拿贷、不压贷，但对新地产项目的开发贷审核还是比较谨慎的。”城商行风控部人士向记者透露。原因是银行还是担心房地产企业负债率高，资金周转紧张，不敢投入大量开发贷款资金。

某股份制银行东部分行对公业务部负责人告诉记者，目前，他们已经对部分优质地产项目的开发贷业务流程进行了优化，要求地产公司在银行开设一系列账户，以便银行对开发贷、售房款、按揭贷款发放等资金流向进行跟踪监控。在时间上，通过将资金流纳入闭环监管体系，确保房地产公司不会挪用销售货款资金来按时偿还贷款，从而降低银行信贷风险。

“通过这种做法，今年以来，我们的新开发贷款额比去年反弹了很多。”他透露。

央行公布的最新数据显示，与去年第四季度相比，今年第一季度全国房地产开发贷款每月增加约1500亿元。

记者还获悉，相比开发贷的企稳回升，越来越多的银行正在积极推进房地产企业风险处置项目的金融业务并购。

“今年我们已经把它列为重点业务进行布局。”该行投行部人士向记者透露。鉴于银行在房地产项目风险管理方面缺乏丰富的经验，目前与一些地方AMC合作，后者会输出风险管理操作方案和一些银行，银行合作提供M & amp贷款和财务咨询服务，以确保并购。房地产风险管理的运作能够达到预期的目标。

银行开发贷投放悄然回升

上述城商行风控部人士向记者透露，目前正在整理优质在建房地产项目白名单，尽量做到不抽贷、不压贷，保持放贷。

在他看来，目前做好这项工作最大的挑战是如何将这些项目与房地产企业“区分开来”。过去，银行审查开发贷款主要依据房地产企业能否提供担保，拿出其他资产增加信贷；如今，一些大型房地产企业遇到资金周转困难，这使得风险控制部门

“通过这种闭环操作，风控部门开始允许这类在建房地产项目的开发贷款不被压缩或抽走。”城商行风控部人士透露。同时，该行还调整了开发贷款投放策略，不再一次性投放全部开发贷款资金，而是派出专业人员到在建项目现场勘察，根据房地产项目建设进程，分阶段发放相应的贷款资金，降低开发贷款资金被挪用的风险。

某股份制银行对公业务部人士向记者透露，目前，他们也采取了类似的做法，导致今年新增开发贷款量较去年有所上升。

“整个2021年，即使是大型房企的优质在建项目，由于房企负债高、资金周转紧张，风控部门也会拒绝开发贷申请。现在，如果银行能够采取良好的信贷资金闭环发放和回收管理措施，风控部门可以适度放宽对开发商信用等级的评估，同意发放新的开发贷款申请。”他告诉记者。但目前他所在的银行支行每月开发贷款额度只有几千万元，满足不了很多项目的建设资金需求。

他认为，要推动银行进一步增加开发贷款，国内房地产市场需要继续复苏。

国家统计局发布的最新数据显示，一季度国内商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%。此外，一季度住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。

一位国内私募基金房地产分析师表示，这意味着未来银行不会大幅增加对开发贷款的投资，而是首先立足于确保

记者还获悉，部分地方金融监管部门已对当地银行进行窗口指导，要求银行开发贷增量不能为负值，且按月监测，对未落实相关政策的银行进行约谈。

促进房地产并购贷款有序开展

值得注意的是，在相关政策鼓励下，越来越多银行正积极投身房地产项目风险处置并购金融业务。

1月中旬，浦发银行表示将发行50亿元房地产项目并购主题债券，期限3年，募资用于房地产项目并购贷款投放。

2月，兴业银行计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。

上述银行投行部人士向记者透露，目前他们也计划发行房地产并购主题债券，也与多家大型产业集团进行沟通，他们对通过并购贷款收购房地产企业风险处置项目颇感兴趣，此举有助于他们完善智慧城市建设、涉足城市改造等业态布局。

“与此同时，我们内部也对并购贷款风控做了改善，要求并购贷款占比不能超过整个房地产并购项目的60%，贷款期限不应超过5-7年，且并购方需要提供足够的资产抵押等增信措施进行贷款担保。”他透露。相比这些硬性条件，他们更看重并购方是否具有足够丰富的房地产项目风险处置经验与资产重整能力。

这位银行投行部人士表示，此前他们与多家大型房地产企业沟通，发现他们已储备了不少相对成熟的风险资产处置手法，比如针对某些具有改造价值的烂尾楼项目，他们会联合银行以公益债持有人身份参与项目并购，此举一方面令银行获取项目优先偿债权，有效降低并购贷款风险，另一方面也能输出烂尾楼改造实施方案与足够改造资金，令烂尾楼“重获新生”，既解决了楼宇债务问题，也令各方债权人得到理想的回报。

“针对房地产企业的并购贷款支持，我们也与并购方讨论如何将被并购企业旗下优质商业地产与工业地产进行资产证券化，进一步盘活被并购企业资产并实现更好的自我造血能力。”一位国有大型银行东部地区分行投行部门主管指出。此外银行在提供并购贷款同时，还与并购方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地产风险项目的潜力和价值，提升风险资产处置能力与资源调配能力，助力风险资产从粗放型处置向精细化处置“转变”。

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