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8月12日，工行、建行、农行、中行、邮政等五大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

如果对默认批量转换有异议，在2020年12月31日之前，还可进行协商处理，对于贷款人来说，最后的空间只剩4个月。

自今年3月1日，备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换工作正式展开。

按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，且定价基准只能转换一次。

对于存量房贷贷款人来说，可以选择固定利率，也可以选择LPR，LPR会随着市场的利率波动而变化。那么，如何选择更省钱呢？

01

LPR是贷款市场报价利率的简称，按规定，2020年1月1日前已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR。

什么情况必须要转成LPR？

1、在2020年1月1日前发放的贷款，或者已经签订了借款合同、但还没放款的；

2、合同里约定了你的房贷利率是在基准利率的基础上上下浮动的；

3、合同里约定了你的利率是浮动利率。

什么情况是不需要转LPR的？

1、公积金贷款以及包含组合贷中的公积金部分是不需要转的；

2、房贷在2020年12月31日之前就会到期的，或者说结束的，不需要转换；

3、不符合上述三种情况的商业贷款。

对于存量贷款的贷款人来说，在转换的时候，有两个选择：

一是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

二是，选择浮动利率（LPR）。房贷利率根据LPR的变动而变化。

如何转换呢？

首先，要确定加点基数，这个数值为「房贷利率-4.8%」。

举个栗子，某人的房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，该月5年期以上LPR为4.8%。

由此，加点基数即：5.39%-4.8%=59个基点，这个数值在贷款合同剩余期限内固定不变，需要注意的是，加点基数可以为负，具体可以参考下图。

其次，转换后的房贷利率就可以根据：「重定价日的相应期限LPR+加点基数」来确定了。

转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，通常情况下，贷款银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期。

划重点：假如您的重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，您的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.60%）+0.59%=5.19%，较2020年下降了20个基点。

也就是说，这次重定价日的LPR比上次变化了多少，您的房贷利率也就会调整多少。

02

搞清楚了上面的问题，那么关键问题来了，固定利率和“LPR+加点”浮动利率怎么选？

我们来看下最近两年的LPR走势情况，业内均预计，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。

短期来看，虽然央行作为整个货币市场主导者可能会引导银行延缓5年期LPR走低，但是这种延缓主要是政策性因素的原因，预防房价再次大幅度上涨。

长期来看，央行这种定向引导资金流向的政策在10年以上的长周期里的效果难以预测，毕竟，10年期国债收益率从2019年10月底3.3%到目前的2.64%，有近70BP的跌幅。

因此，选择哪种利率，关键要看贷款人风险承受能力和剩余还款期限。

这个其实不难判断。比如那些还款期限在五年左右的贷款人，基本上可以果断选择LPR。因为短期利率比较好判断，单看近几年，降息是大趋势。LPR下行，每年还款就能省一些。

自2019年12月以来，5年期以上LPR利率已经下调了2次。这意味着，即便接下来几个月LPR利率不下调，选择LPR的贷款人，明年的房贷利率也会降低，需要还的贷款金额也会减少。

但不少贷款人的房贷期限还有十几、二十年，这中间的干扰因素会非常非常多，长期利率是很难做预测的。因为不排除还房贷后半阶段迎来经济上行周期的可能，由此引发LPR随之上涨。

特别是一些拿了较低房贷利率、打了折扣的客户，比如房贷7折的，可以选择不转换，维持固定利率。

03

在今年3月1日房贷开始转换的起始日，我们也曾经在推送中给大家梳理了LPR转换的要点，即：

最全解读：存量房贷转LPR，这样选最省钱！

本着有始有终的态度，最后再强调几个要点。

第一，只要你是存量房贷贷款人，固定利率或者LPR浮动利率二选一，必须选，并且仅一次机会，不能重选，选择后的房贷利率将伴随你直到该笔贷款结清。

第二，本次利率转换仅限商业贷款部分，与公积金贷款无关；如果你是组合贷，那么只需要转换组合贷中的商业贷款部分。

第三，合同中的利率，是按贷款基准利率确定的，例如表述为：“基准利率上浮10%”或“基准利率打9折”都需要转换；即使是房贷利率一直没变，也不能直接判断是固定利率合同。

第四，有好几份贷款合同的存量房贷贷款人，需要逐份合同来办理，因为定价基准转换是合同变更行为。

第五，对于重定价日如何确定，各家银行公告表述不尽相同。其中中国银行公告最为详细，明确规定“重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日”。如果选择的是LPR浮动利率，那么尽量选择自己贷款银行规定下最近的重定价日，毕竟能够早点享受LPR浮动利率带来的好处。