旭光说法（115）

那么售楼人员对购房人诸如类似“首付三成交清，剩余的七成贷款肯定在我们指定贷款银行帮你搞定”的承诺是否有效？是否值得相信？如果产生问题该怎么办？本期旭光说法将围绕以上问题展开讨论。

一、售楼人员承诺新房按揭贷款比例产生的法律纠纷

首先，描述一个现实中多次发生的纠纷：“刘先生准备以按揭贷款的方式购买某开发商公司开发的商品房一套，售楼人员多次口头保证，首付三成和按揭七成都很容易办理，并承诺帮助他办理房产首付和按揭贷款等相关手续。刘先生与开发商签订了购房合同，并支付73万元的三成首付款。后期却接到开发商或银行通知，银行未通过按揭贷款，并要求他一次性支付全部房屋尾款”，这种情况在房屋销售市场时有发生。

购房人在选择购房时会基于自身需要和能力，选择购买方式为全款或者按揭贷款及比例，在面对这种情况时，往往没有一次性补足全部房款的能力，会当然认为开发商应当把首付款全部退回。但是实际情况往往正好相反，开发商会通过催款函要求一次性支付尾款，如果购房人没有按期支付，反而会被要求支付违约金，并且从首付款中直接扣除，此时购房人与开发商之间就会产生纠纷。

二、按揭贷款未办理成功，购房人是否需要承担违约责任？

依据上述内容，我们可以总结，相关纠纷的核心问题就在于按揭贷款无法办理的情况下，首付款是否应该全部退还，购房人是否需要承担违约责任，通过检索案例，我们发现关于按揭贷款能否办理到底由谁承担责任，依据具体情形，存在不同的裁判观点，具体如下：

情形一：签订购房合同后，国家金融政策变化导致发放按揭贷款比例的调整，裁判观点认为：金融贷款政策的变化属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，购房人有权请求解除与开发商所签订的商品房买卖合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息返还购房人。

情形二：因贷款银行根据购房人自身的还贷能力等综合考虑各种因素决定拒不发放贷款或者调整贷款比例，导致无法履行购房合同，此种情形存在不同裁判观点：

1、部分裁判观点认为：采用按揭贷款方式支付房款，系购房人自主选择的支付方式，其对于自身的贷款能力应当充分了解与知晓，并且购房人能否办理成功贷款均不能违反双方已经在合同中关于房屋尾款支付的约定，否则需要承担违约责任，法院会参照合同约定酌情判定将扣除一定违约责任后的首付款返还购房人。

2、另一种裁判观点认为：合同中约定以按揭贷款方式付款，并且开发商的工作人员承诺只需相应首付比例，购房人据此依照合同约定向开发商指定的银行申请办理按揭贷款并递交了相关资料，购房人不能成功办理购房贷款的原因，开发商及购房人均不能证明对方存在过错，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。

三、对购房人及开发商的建议

基于相关法律法规以及上述裁判案例，我们给予广大购房人以及开发商如下具体的建议：

2、购房人在条件允许的情况下，可直接将类似“如因银行按揭贷款无法办理，开发商将首付款全额退还”的约定加入商品房买卖合同，产生纠纷时，能够以合同明确约定解决纠纷，达到全额退还首付款的目的。

3、开发商也应当诚信经营，以促成交易为目的，做好培训，防止部分营销人员追求房屋销售业绩，谎称可以搞定银行，误导不具有按揭贷款能力的购房者签订购房合同，极容易引发购房人与开发商之间的纠纷，影响公司的社会形象，并且相关监管部门也会介入类似事件，并采取措施处理。

四、参考案例

福建中庚置业有限公司与李旭东商品房销售合同纠纷案

（2018）沪02民终11501号

（一）基本案情

2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：201235420006），合同约定，被告李旭东购买由原告福建中庚置业有限公司开发建设的坐落于福州市仓山区临江街道六一南路与朝阳路交叉处中庚·红鼎天下第×#楼×层××单元房产（房屋建筑面积266.69平方米，其中套内面积236.59平方米，公摊建筑面积30.1平方米）。房屋单价为每平方米32622.15元，总成交价为8700001元。合同第六条约定付款方式为：买受人（即本案被告）应于2013年8月25日前向出卖人（即本案原告）付清首付款2610001元，余额6090000元办理银行按揭贷款。2013年8月15日，原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：201235420006）完成备案。经原、被告双方确认，并有原告向被告出具销售不动产统一发票为证，被告已支付购房首付款共计3040001元。之后，被告提供了相关资料向原告指定的数家商业银行申请贷款，但均未获得批准。2014年2月，原告向被告发出通知，催促被告尽快与银行签订贷款合同。现讼争房尚未交付给被告。

（二）法院裁判：

2013年8月15日，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按合同的约定履行。合同中约定以按揭贷款方式付款，李旭东依照合同约定向中庚公司指定的银行申请办理按揭贷款并递交了相关资料，但李旭东不能成功办理购房贷款的原因，双方均未能提供充分的证据证明对方存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。故原告诉请判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、被告协助办理诉争房产预售合同备案及预告登记的注销手续，反诉原告诉请判令反诉被告退还反诉原告已首付的购房款3040001元，本院予以支持。原告诉请判令被告按合同总价款的10%向原告支付违约金人民币870000.1元、原告有权在被告已付款项中直接扣除违约金、诉讼费、被告应缴纳的款项等费用，由于系因不可归责于被告的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，故原告上述两项诉请，本院不予支持。反诉原告诉请判令反诉被告向反诉原告支付购房款资金占用费870000元，由于原、被告双方在合同履行过程中，均有瑕疵，根据合同履行、现有房价等情况，本院判令酌情反诉被告向反诉原告支付购房款资金占用费435000元。

梁旭光