1.首付能少尽量少，贷款能多贷就多。

2.要选择等额本息还款法，最好别等额本金。

3.能贷多长时间，贷多长时间。

然而我给他的三条建议，最后他们一家商量后，一条也没有采纳。他铆足了劲，把首付提高到了70%。为了省利息钱，选择了等额本金的方式，还款期限到是30年，但她说，有钱马上就都还了，不想欠债。没办法，其实有些事情固有的思维还是左右着我们的处理事情的方式，那么今天用数据说话，带你再去深入剖析一次房贷背后的逻辑。

传统思想

首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷。是银行，那么银行的本质是什么？银行就是官方认定的存款贷款机构。当然现在银行多元化，不是基础的存贷业务了，在中国银行可以相当于一个资产管理机构了，老百姓愿意把钱放在银行里去做理财等等。换个说法，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千方百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱借出去。最近商业银行存款利率上浮，其实就是要多吸收存款，银行存款多了才能去为银行创造更多的利润。富人会不断地用老百姓的钱赚更多的钱，尤其是房地产，10年前富人拿着老百姓的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了老百姓。

其实很多时候我们讲，老百姓赚钱不容易，赚了钱喜欢把钱存起来，万一有什么事呢，富人呢是越来越有钱，因为钱会生钱，而且银行这些机构也愿意把钱借给富人。很多企业家，身价好几亿，可是他们的负债同样也是好几亿。在会计中 总资产=负债+所有者权益。也就是说，负债也是资产。当然这里不是提倡高负债，而说的是货币是有时间价值的。

所以说，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。很多人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清。而且做房贷的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。然而这个现实是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群，真理往往就在少数人的这边。

房贷为什么是能多贷尽量多贷呢？

首先，可以确定的是，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。目前银行的基准利率是4.9%，意味着你贷款100万，一年的利息仅仅是4.9万元，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。有的还是基准利率打的折扣。今年3月1日起正式启动存量个人贷款基准转换工作，即将放贷 定价基准转换为“LPR加点”的形式，之前房贷合同采⽤贷款基准利率计价的伙伴，需要在8⽉31⽇ 之前办理转换

如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。我记得2015年，房地产市场火爆的时候，银行能够发放70%的商业贷款。这是免费的。然而，仍然有许多人害怕贷款。他们认为银行不安，故意掏空自己的钱。这种好东西可以用在第一套房地产上。目前的二套和三套政策将大大提高首付和利率。我们应该珍惜“第一笔贷款”。你需要了解你有多少钱，你全额买要多少钱，你需要从银行把这笔钱弄出来。

选择贷款的方式

第二步就是还款方式的选择。国外住房贷款有很多支付方式。国内有两种，一种是等额本息，另一种是等额本息。等额本金法是你每月需要固定数额的本金。在此基础上，加上您每月的利息，前期的金额较高，后期由于本金的减少，月供会迅速减少。等额本息法是浮动本金法，即每个月的月供不变，前期利息多，后期本金多。如果你还不够理解，就简化它。等额本息是指每月减少的付款，倾向于提前付款；等额本息是指每月减少的付款，倾向于推迟付款。两者的区别在于利息总额和月供是不同的。如贷款100万元，基准利率为4.9%，等额本息比等额本息少支付17.3万元，初始月供比等额本息多支付1500元以上。等额本息法有一个很重要的问题，因为当你用等额本息法启动住房贷款时，你会惊讶地发现，本息结构不合理，比如100万的住房贷款，月供5300元，利息4000多元，本金1200元，这是对资本主义的剥削。很多人都在想，是否可以提前还本，以减少利息的支付？比如，如果一笔房贷的本金是100万元，利息是91万元，如果前三年我每年预支10万元，利息会从90万元变为60万元吗？很明显，这个想法是错误的。首先，即使提前赚钱，也不能改变本息支付结构。这是为了加快支付周期。利益中有很多利益。预付款有一点好处。更重要的是，一开始每月支付4000多元的利息对你来说并不是损失，因为根据你100万元的抵押贷款和4.9%的利率，你应该每年支付49000多元的利息。本金和利息的结构实际上是一种数字幻觉。所以你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按部就班，切勿急躁。

绿色代表本金，蓝色代表利息

时间价值

时间就是金钱，这句话很俗套。货币是有时间价值的。但从宏观经济概念出发，随着时间流逝，通货膨胀，你的收入会增加，而欠的钱的成本一就会减少。试想一下十年前2010年，物价是多少，房价是多少，你的工资又是多少。当然我们之所以看到物价还算保持平稳，是因为大部分通胀都被房产给稀释了。中国的房地产就犹如三峡大坝，绝对不能塌。如果房地产崩盘，恨不得一个鸡蛋就会卖到100元。要不，国家出限购政策，严格调控房地产市场，坚决执行房住不炒。来抑制房产泡沫。

我们回到15年前的北京，当时的北京市人均工资是4000元，房产均价是8000/平米，如果买一套80平米的刚需房，如果总价640000元，贷款500000元，年利率4.9%，每月供应2700元。4000的薪水，2700的按揭，当时，生活不会幸福。15年后？到2019年底，北京市平均工资已升至9000元，这只是一个保守的数字。这时，你会发现还款容易多了。这不是最重要的。重要的是，北京的房地产平均价格已经从8000元/平方米涨到了60000元/平方米，这意味着你的固定资产翻了7倍，你赚了450万元。你可以卖掉你的房子换一个大一点的，也可以卖掉你的房子换一个小城市的幸福生活。而通货膨胀就更好理解了。现在全球处于低利率环境，由于疫情等各方面影响，美国利率已经降到0了，重启了量化宽松模式。大环境下，我们处于降息周期，央行还会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息高undefined，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。至于那些能全款买房的人，不妨把钱分散投资到理财产品中，怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。至于怎么做资本的流动性投资理财，我们后期会说到。

流动性如果你选择10年还清贷款，到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款，10年后你才40岁，正是人生中事业和收入的巅峰期。这时候需要钱的地方很多，无论是企业，还是家庭，最重要的都是“现金流”。有现金流就能活， 如果现金流断了，才是最要命的。

要不要降房贷合同转LPR

说句实话，我对于“房贷要不要转LPR”这个问题其实是没什么感觉的。

一方面，因为如果是15年那波买房的一般都是基准利率打7折或者8折，那实际利率按8折算的话是3.92%。但最近两年买房的，就没有那么多贷款优惠了，很有可能都是基准利率上浮。那么转就非常合适。

另一方面，在当前这样⼀个低利率环境下，LPR未来⼤幅上涨的可能性是很低的。只要我们可以 判定未来LPR大概率是会跌的，那么“要不要转LPR”压根就不是⼀个值得纠结的问题，一定要转。

现在5年期以上LPR是4.65%

为什么LPR未来⼤概率会下降？

首先先要明确，我们正处于⼀个“降息周期”当中

就算本轮“降息周期”结束，再次进⼊“加息周期”，未来的利率也⼤概率回不到上个周期

利率最高时的水平

如果观察全球金融系统的发展，我们就会发现，虽然各国央行独立制定货币政策，但是各国央行的货币政策又相互制约。

这⼀关联，在“美元霸权”上体现得⼗分明显——美元加息时，其他各国央⾏也要跟着加息，否则本 国资本就容易被抽空，货币贬值；美元降息时，其他各国央⾏也会跟着降息，因为可以有机会来刺激经济发展。美元也是通过加息降息来薅全球羊毛的。

由于今年的全球不太平，美联储3月就已经降息到0了。开启了无限量化宽松政策，所以，在全球主要资本主义国家几乎全面陷⼊低利率或负利率的泥潭中无法自拔的今天，你如果要假设未来美元利率还重新会站在5%的水平。真的是很难想象。

中国有没有可能会进⼊“负利率时代”？

如果说未来中国也有⼀定⼏率进⼊负利率时代，那么LPR将来的⾛势就已经⼗分明朗了。

不知道⼤家是否还记得，央⾏前⾏长周⼩川先⽣去年曾在创新经济论坛上表⽰，“中国可以尽量避免

快速地进⼊到负利率时代”。

这意味着什么?

这意味着，就算是中国这样具备强有⼒调控能⼒的国家，也很难在全球化的低利率浪潮中独善其⾝。

所以说，有的时候，我会建议客户朋友购买一份保证年化收益“3%--4%”的储蓄类保险，来锁定利率，以应对未来不断走低的低利率环境。

5~10年后，当你感受到“真正的低息环境”的时候，你回头看看你的房贷和你买的保险真是很值得。

最后总结一下。如果你想玩房地产投资的游戏，就需要打破固有的大众思维，重新认识货币，界定货币的含义。在这个世界上，敢于向银行借钱购买资产的人会越来越富有，诚实守信、把钱存入银行的人会越来越穷。投资是反人类的。跟20%的人走。你学会了用时间来衡量金钱的价值。你会认为欠债是件光荣的事。这种债务是资产债务，而不是消费债务。如果你借钱消遣，消费，时间肯定不会饶过你的。