有些朋友买房，很关心房贷利率的变化，认为现在房贷利率还会继续下降，越早买越亏。同时，去年以高位房贷利率接盘的买房者，更是悔恨当初。
那到底LPR下调后，对已放款的房贷有何影响？
1、目前的基准利率LPR水平
仅仅过了5个月之后，央行继续下调5年期以上基准利率LPR，由2022年1月20日制定的4.6%降至目前的4.45%，同时规定首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
也就是说首套房商业性个人住房贷款利率最低可以去到4.25%，这个贷款利率可谓是近几年最低。
目前我们跟银行签订的商品房房贷合同中规定的利率，都统一为浮动利率（之前有固定利率），房贷的利率由基准利率LPR ± 基点利率两部分构成（注意：可以加也可以减）。
其中基准利率每个月由央行公布，基点利率由一个具体数值，由银行和借款人协商约定，基点数值一旦确定，合同期限内固定不变。
也就是说，我们跟银行签订的房贷合同中，基准利率LPR是浮动的，每个月20日会更新一次。而基点利率是固定的，一旦确定，合同期限内固定不变。
2、基准利率LPR是什么？
LPR这几个字母，是指的“贷款价格利率”，也就是一种由市场自主形成的利率。准确地说，是由各报价银行按照公开市场操作利率加点形成的方式进行报价，然后再由全国银行间同业拆借中心计算得出，为商业银行办理贷款业务时，提供定价的参考。
假设现在我们5月份和银行签订了房贷合同，LPR是按当月最新的LPR4.45%，基点利率由每个银行制定（每个银行都有不同）。按湛江目前最低首套房房贷利率4.65%，相当于银行固定的基点利率为0.2%（20个基点）。也就是：
执行的贷款利率4.65%=5月LPR4.45%+银行固定基点20个基点
3、LPR如何影响我们的房贷利率？
又假设我们去年5月份和银行签订了房贷合同，执行的利率是基准利率LPPR4.65%+银行固定基点。而现在5月份最新的LPR是4.45%，那么我们实际的房贷利率又会如何变化？
这就和「重定价日」有关了。
每次重新定价时，定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」，定好就会延续一整个周期。所以这个「重定价日」，至少决定了你未来12个月的房贷利率会不会变。
一般银行会默认两种选择：
1）每年1月1日
2）贷款放款日对应的每年对月对日
如果重定价日在1-19日，那么跟着上个月LPR走；其他日子跟着本月最新的LPR走。
4、基准利率还会降吗？
其实，如果因为房贷利率的原因影响你决策买房的客户，大可不必担忧，因为现在房贷利率都是浮动的，跟着央行的LPR走的。因为存在重定价日，所以你的房贷利率还是会降下来，和LPR的走势保持一致。
假设你和银行约定的重定价日为每年的1月1日，你今年1月21日买的房和现在5月21日买的房，整体上会在利率上保持一致，因为到了2023年的1月1日，都会统一调整为按2022年的12月20日的公布的LPR。
问题是银行固定的基点利率，每个月都是变动的。按目前的态势，执行的房贷利率会逐步向基准利率LPR靠齐，也就是银行固定的基点利率将会越来越小等于0或者减20个基点。
5、总结
综上，基于目前的经济基本面和未来的态势，基准利率LPR还有进一步下降的空间，而银行固定的基点利率也会相应调整，最后反馈到实际执行的房贷利率。
也就是说，只有当你的实际执行房贷利率约等于或者低于当月基准利率LPR，才是最划算的。以湛江为例，当房贷利率去到4.45%-4.6%的时候，就可以考虑上车了！
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