一、借款前准备


贷款之前，您需要了解清楚房屋抵押贷款基本要求：


1、 年龄在18-55周岁（部分小额贷款机构可接受有小孩或者老人）


2、 一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50~70%（部分银行可能会有所增加）


3、 房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年（少数银行对与优质客户最长可到30年，不过贷款结束后借款人年龄最高不能超过70岁）


4、 房龄最高在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批)


5、 抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%


6、 有一定还款来源（有效证明主要为银行流水、最好每月有效进账大于，房屋抵押贷款月还款的2倍）


7、 个人或公司信用良好（逾期要少，要不银行可能会找借口加利息或者不批款）


8、 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼、办公楼等


9、 其他材料证明（提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款，个人还款能力是一项重要考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明，能大大提高银行房产抵押贷款额度；、有一定关系的也许可以申请奖一些利息）


正常从申请贷款到放款的时间为20~35个工作日，多数银行只接受清房抵押，部分企业客户可通过担保公司担保进行二次抵押。


银行贷款分为个人消费贷款和企业经营贷款。


消费贷款：个人贷款主要是指以个人名义申请的房屋抵押贷款，一般叫“个人消费贷款”这类贷款多数银行贷款金额不高于200万。


企业经营贷款：公司抵押贷款主要是做为经营用途，贷款金额方面没有太大限制，主要还是在还款来源上，参考企业的银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额，因为是经营用途，一般银行都要求受托支付，只能有非关联的第三方企业来接款（根据申请贷款时提供的购销合同打款）


然后问问自己，我想贷多少钱，多长时间？我的爱人是否同意我抵押借款，我能接受什么样的银行利率？我是办理消费贷款？还是经营贷款？考虑清楚以上问题，您可以进行 下一步了


二，找相关的业务人员咨询沟通


这一步非常重要，因为贷款是一件比较复杂的事儿，再加上目前贷款政策偏紧，在做贷款前，带上上一步考虑好的问题，咨询相关的银行业务经理，北金网小编可以免费帮助您对接相关的银行业务经理。如果您在北京，可以到北金网www.beijinwang.cn网站上查看相关的银行。进行简单的筛选，然后自行去相关银行咨询办理。


这里需要提醒您的是，一定要尽量找办理业务丰富的银行业务经理。因为借款人情况各异，有一些小小的瑕疵有的银行业务经理可以帮助您解决的，只要不违反银行规定和风控规定，是可以适当放松的。但是如果经验不丰富的业务人员，就会不知所措，贷款的过程其实很像生病找医生。一个经验丰富并且对政策趋势把握的好的客户经理对您办理贷款的帮助非常之大。



三、提交贷款申请资料


我们把资料准备这里分为个人基本资料和企业基本资料两个部分，以对应个人银行贷款和企业银行贷款：


个人房屋抵押贷款须准备：


1、房产所有人及配偶身份证、户口薄、收入与工作证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。


企业房产抵押贷款需提供的材料有：


1、企业营业四证、


2、公司章程、


3、公司验资报告、


4、购销合同，


5、近六个月的银行流水、


6、年度财务报表和近一个月的度财务报表、


7资产证明（会根据不同的银行有不同的材料提供）。



四、银行审批


下面就是最重要的审查阶段了，如果下面这几点没什么问题，那么恭喜你，你的贷款基本没什么问题了，只要走完以下几个阶段，你就可以拿到你想要的钱了。


1．立项


该阶段的主要是初步审查借款人提供资料的真实性，并确定主要考察事项、制定并开始实施检查计划。


2．对借款人进行信用等级评估


信用等级是根据借款人的信誉状况（也就是征信系统）、经济实力的强弱、资金结构的多少、履约情况的状况、经营效益和发展前景等因素来评定的。


3．进行可行性分析


这一阶段包括发现借款人的问题、探究原因、确定问题的性质及可能的影响程序等。其中，对借款人可抵押固定资产与财务状况的分析最为重要，因为它是银行掌握和判断银行风险控制与企业偿还能力的依据。


4．综合判断


检查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断借款人目前的状况、中期的盈亏和长期的发展，复测贷款的风险度，提出意见，按规定权限审批。


5．进行贷前审查，确定能否贷款。


银行贷前审查的方式多种多样，主要有直接调查、侧面调查等，个人贷款一般为银行直接实地调查。贷前审查结束后，由银行经办人员写出贷款审查报告进行审批，并明确能否给予贷款。


五、签订借款合同


若银行对借款申请进行检查后，认为各项均符合规定，并同意贷款，便与借款人签订《借款合同》。在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。《借款合同》自签订之日起即刻有效。



六、不动产登记中心办理抵押登记


签订完借款合同后，银行会与你约定日期与不动产权登记中心（房管局）办理抵押手续，需要你准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件，办理完后，银行会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件会交换给你。


七、发放贷款


借款合同签订并办理抵押手续后，双方即可按合同规定核实贷款。银行会根据你提供借款用途合同上所指定的账号放款，如果是企业流贷，那么借款人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。借款人提款时，由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。


八、银行贷后检查


贷后检查是指银行在借款人提取贷款后，对其贷款提取情况和有关生产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。这个过程是电子的，也就是通过银行系统的，所以借款人需要按照情况选择转账或者借款，银行是禁止借款人关联人员或企业的。


九、贷款的收回与延期


贷款到期时，借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。


1．银行在贷款到期前1个月，会通知借款人准备归还贷款。


2．借款人应及时筹备资金，贷款到期时，一般由借款人主动开出结算凭证，交银行办理还款手续。


3．对于贷款到期而借款人未主动还款的，银行可采取主动扣款的办法，从借款人的存款账户中收回贷款本息。


4．借款人如因客观原因不能按期归还贷款，应按规定提前的天数向银行申请展期，填写展期金额及展期日期，交由银行审核办理。


5．若借款人员不能及时归还贷款或者想要继续贷款，一定要及时跟信贷人员沟通是进行展期还是续贷。



房屋抵押贷款流程图