新华财经北京2月23日电 （记者沈寅飞）近期，债券收益率连续多日反弹，10年期国债收益率最高触及2.85%，刷新两个月高位。与此同时，虽然2月份LPR利率持稳，但多地房贷政策宽松，引发市场关注，也对债券市场亦产生或多或少的影响。
业内人士指出，随着房地产需求端放松的信号持续增加，此前对于“宽信用”制约的因素也逐步被弱化，债券市场也越来越接近临界点。接下去需要关注政策对于市场的引导作用，总体仍需保持审慎。
部分地区房贷利率下调引发市场关注
2月21日，新一期LPR公布。其中，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR为4.6％，与上月持平。同日，工商银行等六大家银行下调了广州地区房贷利率。其中，首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%），引发市场关注。
此前一些地方的信贷部门也对当地房地产市场有所动作。如山东菏泽部分银行下调了个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者首付比之前最低30%，降至最低20%。春节前后，重庆、江西赣州的不少银行也已经将首套房贷首付比例降至20%。
业内人士指出，后续各地将可能出台更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施，包括抓住开年政策红利期加大按揭贷款投放力度、对合理住房贷款需求应投尽投，放款周期有望进一步缩短。
同时，房地产并购项目获得来自银行的支持。公开数据显示，今年1月21日，浦发银行在银行间市场发行一只并购债券“22浦发银行02”，发行规模50亿，利率2.69%。其募集资金在扣除发行费用后，将用于房地产项目并购贷款投放。此后，兴业银行、广发银行、平安银行均表态，将发行房地产项目并购主题债券，涉及金额200亿元。
申万宏源分析师孟祥娟认为，在政策支持下，银行或将对原本属于中高风险房企的、体量较大的、区位优势较好的项目进行并购，并提供更多信贷支持。
远东资信分析师申学峰认为，近期房企融资环境在不断改善，支持并购融资工具、并购贷款等政策陆续出台，房企资金断裂风险降低。
债券市场或接近临界点
2021年市场表现为“紧信用+宽货币”，其中“紧信用”主要源于城投和地产融资受限。房地产销售持续下行，在房地产缺席的情况下，投资者对于“宽信用”的效果存疑。民营房企还接连出现债券违约，导致大量房地产企业退出土地市场。从高频数据上看，去年下半年以来房地产的销售不及预期，尤其是二三线城市压力普遍比较大。
“房地产开发资金来源中销售回款占约40%。在2021年融资环境趋紧的背景下，地产销售大幅下滑，这导致现金流回笼紧张。去年12月之后贷款虽然有所回暖，但市场信心难以恢复，销售跌幅扩大。”鹏元国际企业评级董事郭莹说。
兴业证券分析师黄伟平认为，近年来，“房住不炒”、不发生系统性金融风险、合理发挥房地产“稳增长”作用的房地产调控政策“三大底线”逐渐形成，带动我国面向利益相关者的房地产全方位协同监管体系加速建立。而全方位协同监管体系下房地产市场调控边际收紧，房地产企业资金回流受阻，这可能是导致目前房地产投资下行的重要政策因素。
中信证券分析师明明认为，随着房地产需求端放松的信号持续增加，此前对于“宽信用”制约的因素也逐步被弱化，债券市场也越来越接近临界点。
当前行情仍需保持谨慎
从目前公布的数据来看，2022年1月房价环比下跌的城市数已经开始减少，一线城市环比已经转正，二三线城市环比降幅收窄。
明明认为，考虑到部分城市首套房贷首付比例下降、房贷利率降低，商品房销售向上的信号最快或在今年3月份出现。从2月市场降息预期落空开始，央行的货币政策进入观察期，虽然没有转向收紧，但也不再有进一步宽松的措施。
业内人士指出，“稳增长”不等于“强刺激”，对于房地产行业的支持力度也不可能重回2014-2016年的状态，因此预计后续利率上行空间有限，但是并不是趋势大拐点，调整之后债市的机会反而逐步显现。
广发证券分析师刘郁则认为，伴随着宽货币的呵护，2月税期之后，隔夜资金利率可能重回2%以下，短期资金扰动消退。市场不存在加息或者降息预期时，10年期国债围绕1年期MLF利率窄幅波动。当前10年国债2.85%或已接近宽信用前两个阶段的收益率顶部位置。
观察历史上春节到两会召开前行情，2012年以来，10年期国债利率以上行为主。尤其是开年稳增长和开门红诉求明确的年份（2012、2015和2019），利率上行更显著。
天风证券分析师孙彬彬认为，虽然当前微观数据仍然偏弱，但政策稳增长诉求也更加明确，参考历史，我们需要关注政策对于市场的引导作用，暂不作否定交易，毕竟政策随基本面变化也在逐步推进。两会召开之前，建议总体保持审慎，往后看，2月PMI和3月开工数据是关键。
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