对于不良率攀升的问题，专家认为目前政策趋于回暖，风险整体可控
《中国科技投资》张婷 杨永洁
近年，全国金融机构房地产贷款余额增速逐渐放缓。数据显示，2021年，全国房地产开发贷款较去年同比增长仅0.9%，全国个人住房贷款增长率由14.6%跌至11.3%。多位分析人士表示，房地产业贷款余额增速放缓有多方原因，包括房贷余额基数大、受房贷相关监管政策影响等。
截至目前，多家上市银行2021年年报数据显示，其对公房地产贷款不良率普遍上涨，包括国有大行、股份制银行及城商行等。研究人士认为，房地产企业债务风险暴露，影响金融机构对公房地产贷款的资产；但由于监管部门积极采取措施，目前其整体风险可控。
房地产贷款增速降至0.9%
近年来，全国房地产贷款余额增速正在放缓。据央行数据显示，2021年末，全国金融机构贷款余额为192.69万亿元，其中房地产贷款总额达52.17万亿元，占比27%。在房地产贷款中，房地产开发贷款余额为12.01万亿元。
房地产贷款可分为房地产开发贷款、购房贷款、证券化的房地产贷款。根据央行的定义，房地产开发贷款是指向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款；而个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。除针对个人发放的贷款外，其余均为对公房地产贷款。
2017-2021年，全国房地产开发贷款余额分别为8.3万亿元、10.19万亿元、11.22万亿元、11.91万亿元、12.01万亿元，呈上升趋势，但增速逐渐放缓，同比分别增长16.74%、22.6%、10.1%、6.1%、0.9%。房地产开发贷款增速放缓，说明银行向房地产开发企业发放的贷款增速下降。
*近年来房地产开发贷款余额情况，根据央行数据制图
个人住房贷款方面，全国个人住房贷款余额增速亦在放缓。2017-2021年，全国个人住房贷款余额分别为21.9万亿元、25.75万亿元、30.07万亿元、34.44万亿元、38.32万亿元；同比分别增长22.2%、17.8%、16.7%、14.6%、11.3%。
*近年来个人住房贷款余额情况，根据央行数据制图
针对房地产业贷款余额增速放缓的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国科技投资》记者分析道，“第一为统计上的原因，贷款余额为累积值，这个数据普遍来讲余额较多。2015年至今，房地产市场总体表现为房屋销售数据较好，总体往上走，使得房地产开发贷款较多。由于开发贷款归还期限较长，不断累积，开发贷款余额即会较高。从统计角度来讲，房地产开发贷款基数不断变大，因此增长率在减少”。
严跃进继续补充表示，第二，去年房地产贷款余额增速下降较快，亦与央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》相关管控措施有关，因此房地产开发贷款增长率出现下降，“今年，增长率可能会有所反弹。国务院常务会议、央行第一季度金融统计工作发布会等，均体现刺激住房的导向，有助于活跃后续房地产开发贷款。”
中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红则认为原因有三：一是房地产贷款增长有其极限；二是房地产贷款增速放缓为贷款双方原因；三是房地产贷款还需考虑配套资金