上周三（7月27日），美联储又将利率提高了0.75个百分点。继5月加息0.75个百分点后，6月和7月连续加息0.75个百分点，突显了美联储愿意在经济开始放缓的情况下采取强有力的应对措施来应对通胀上升。随着要价飙升，纽约市的住房负担能力面临重大挑战。额外的加息可能会使获得抵押贷款的成本更高，从而对满怀希望的买家造成又一次打击。

更高的抵押贷款利率可能会挤压纽约市买家，当抵押贷款利率上升时，每月的本金和利息(P&I)付款也会相应增加，从而保持房屋销售价格不变。当买方申请抵押贷款时，贷方会考虑预期的每月保赔和其他住房费用与买方收入的比率，以确定买方可以负担得起多少贷款。

贷方通常根据信用评分对该比率施加最高28%的上限，这是贷方广泛接受的规则。受此上限约束，当利率上升时，买家必须通过增加首付或寻找更便宜的房屋来降低贷款价值。

例如，在7月21日当周，30年期固定抵押贷款利率平均为5.54%。纽约市的要价中位数在2022年第二季度同比上涨4.8%至99.5万美元，为2018年以来的最高。

假设首付为20%，则995,000美元房屋的每月P&I付款将为4,540美元。如果利率上升1个百分点至6.54%，则每月还款额将增加513美元至5,052美元。为了将每月付款保持在4,540美元，买家必须多支付100,957美元的首付，这是一个惊人的数额，纽约地区收入中位数的家庭需要大约15个月的时间才能挣到。如果考虑到房主的保险和维护成本等其他费用，影响可能会更大。使用相同的方法，StreetEasy估计，抵押贷款利率增加一个百分点可能会使曼哈顿买家多掏至少150,000美元，这是基于该行政区中位价房屋每月P&I付款的预期增加。在布碌仑和皇后区，买家将分别多花费10万美元和6.5万美元。

除了今年的房价上涨之外，在买家需求反弹的推动下，所有行政区的要价中值也大幅上涨。在曼哈顿，6月份要价中位数达到150万美元（同比增长10.7%），为2020年6月以来的最高水平。在布碌仑，6月份要价中位数升至100万美元（同比增长7.9%），在StreetEasy数据中创下新高。在皇后区，6月份要价中位数达到64.4万美元（同比增长7.4%），为2020年9月以来的最高水平。

结果，每月的本金和利息（P&I）大幅增加。根据StreetEasy的历史数据和当时流行的30年期抵押贷款利率，2021年12月曼哈顿中等价位房屋的每月P&I为5,045美元。到6月，它已上涨38%至6,942美元。在布碌仑和皇后区，每月P&I付款增长了51%：布碌仑从3,078美元增加到4,634美元，皇后区从1,984美元增加到2,988美元。更高的抵押贷款费用保证了获得贷款资格需要更高的最低收入，这使得潜在买家在竞争激烈的市场中买房更具挑战性。假设最高住房费用与收入的比率为28%，首付为20%，那么在所有三个行政区，能够负担中位价房屋的最低合格年收入均强劲增长。在曼哈顿，6月份最低合格收入同比增长52%至297,000美元。在布碌仑，它达到了19.9万美元，同比增长48%。在皇后区，它同比增长48%至128,000美元。

2022年6月，曼哈顿的合格收入接近30万美元，自2017年以来的最高记录。根据最新的收入分布数据，这表明只有纽约都会区前5%的家庭有能力在曼哈顿买房。十年前，最低合格收入为148,000美元（以今天的美元计算为193,000美元），使近20%的曼哈顿家庭能够拥有房屋。

在2021年强劲的销售活动之后，随着可负担性继续恶化，买家需求放缓的迹象正在出现。与今年第一季度相比，曼哈顿、布碌仑和皇后区第二季度签订合同的房屋数量超过了今年第一季度，但与去年强劲的销售活动相比有所下降。从4月到7月中旬，纽约市签订合同的房屋数量开始逐月下降，即使在调整了暑假前后的季节性放缓之后也是如此。由于累计加息，今年的销售活动将继续放缓。尽管需求疲软的早期迹象，纽约市仍处于卖方市场。纽约市房屋的上市天数中位数从第一季度的78天降至第二季度的49天。由于需求继续超过可供出售的房屋，目前的水平仍远低于大流行前的平均水平。纽约市的房屋库存在2022年第二季度继续下降，比2021年第二季度下降6%。

此外，较高的利率可能会暂时减缓库存增长。希望出售自住住宅另购的房主可能暂停出售，因为他们不得不放弃已经锁定的较低利率——即所谓的“利率锁定”效应。这对库存不利，并使市场对买家更具竞争力。

如前所述，美联储周三的加息不会直接导致抵押贷款利率上升同样幅度。许多家庭用来为其住房融资的30年期抵押贷款利率与10年期美国国债的收益率密不可分，而后者通常由金融市场力量决定。

在某种程度上，当前的抵押贷款利率已经反映了周三的加息公告。不太确定的是，美联储未来加息的力度会有多大，以及由此导致的2023年经济放缓的严重程度——这将推动10年期美国国债的市场定价，进而推动30年期抵押贷款利率。

最终，即将到来的通胀数据将影响市场对未来几周美联储货币政策的预测。在美联储今年早些时候表现出加快加息以对抗通胀的意愿后，政府债务的市场定价迅速变化，导致30年期固定抵押贷款利率从12月的平均3.1%飙升至上周的5.5%。

随着通胀蔓延到更广泛的商品和服务，未来几周强劲的通胀数据有可能迫使美联储发出更激进的加息信号。如果市场反应强烈，长期利率有可能上调1个百分点。

然而，2023年经济增长放缓的前景笼罩着金融市场，这对美国国债的收益率构成压力。由于美国经济增长放缓和持续高通胀的前景，利率将继续波动。