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这次的政策保密性相当之好，没有半点风声，之前调控前夜几千套的成交量没有出现。先来解读政策，答疑解惑一下。

臣财贷款网（https://loan.cngold.org/）11月10日讯，政策分为三部分，第一部分是住房限购政策的变化。

限购政策的变化

限购政策方面在9月19日已暂停市区限购范围内对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基础上，对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

解读：就是外地人现在想在杭州买房，得在近两年内交满1年以上的社保或个税。另外堵上了补交的口子，因为在上一次的限购周期里诞生了一个行业，叫补缴社保。

如果你是外地户口，要么想办法把户口迁到杭州来，杭州的落户政策相对较松，比较简单的就是只要有全日制本科以上的学历，在杭州有固定工作，就可以轻松迁户口。如果学历不够，又想以后在杭州买房，要么现在开始在杭州交社保，要么就是等限购周期结束。

公积金贷款政策的变化

住房公积金贷款政策方面明确在市区限购范围内，职工家庭购买首套普通自住住房，或拥有1套住房并已结清购房贷款的、为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；

解读：首套房公积金贷款的首付比例提高到三成。而且首套房的认定标准发生变化了，一套贷款都没有，而且最多名下只能有一套住房。

拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；

解读：二套房的公积金贷款首付比例也上升了，从五成首付上升到六成。

拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

解读：三套房，那就不用说了，没得贷。还有公积金贷款没还清的，没得贷。

商业贷款政策的变化

商业性住房贷款方面明确在市区限购范围内，对于居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房且无购房贷款记录）的商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于30%；

解读：首套住房的商业贷款首付比例也上升到三成，但认定标准跟公积金贷款不同，必须是从来没买过住房，也从来没按过揭。

对于三种情形的居民家庭（申请贷款时实际没有住房但有购房贷款记录的居民家庭；拥有1套住房但没有购房贷款记录的居民家庭；拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭）申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于40%；

解读：那么以前按揭买过房子的，现在是无房户的怎么处理？首付四成。有一套住房，但是没贷款或者贷款已还清的，首付四成。

对于拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于60%；

解读：如果现在手上有1套住房，正在按揭中，再申请商业贷款，首付六成。

对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放第3套及以上住房贷款。

解读：手上有2套以上或者多套住房？无论贷款有没有还清，那就全款买吧，别想着按揭了。

政策同时明确，各银行业金融机构要加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，切实防范风险。

政策的两大注意方面

NO.1 所有的政策都是针对住宅。如果你买的是酒店式公寓、写字楼、商铺等，没有任何限制。

NO.2 所有的政策针对的都是限购范围内，限购范围则是主城区、余杭区、萧山区，市区范围内提及率较高的富阳区、大江东都不在内，当然临安、桐庐、淳安、建德四县市更不在内。

为什么这个时候调控升级？

多管齐下，对外地户口的限购升级，购房门槛的提高，一定会对市场有更大的作用。不过，很多人的疑问在于为什么市场已经如此冷静了，10月份的杭州楼市不是已经完全被控制住了嘛，调控政策为什么还要升级？

作为热点城市，杭州在同一层级的城市当中，之前的政策是偏宽松的，自然得跟上。

另外11月28日有一大批土地要出让，而且很多都是主流供应区域，三墩、七堡、丁桥、萧山城区等等，现在报名的开发商可是不在少数。这样的政策，应该能吓退不少企业吧？

你，会不会成为「接盘侠」？

最近一段时间入市的购房者，会不会成为「接盘侠」？这可能是大家最关心的问题。对于部分区域部分价格来说，这个答案可能会很残酷，会。或者说，成为「接盘侠」的概率会比较高。比如在丧失判断时高价入市抢的，可能就会像当年下沙沿江区块一样，让你心痛好多年。当然这更多的会存在于居住人口不集中、配套缺失、发展变化慢的地方。

我们可能没法用2013年、2014年上半年的场景来倒推，毕竟供应的情况不一样，大环境不一样，城市的发展速度不一样。

所以像钱江世纪城、未来科技城、城东新城、申花等等热点区域，成为「接盘侠」的可能性就会小很多，除非是超高价位入手的，或者买了烂房子，站岗的时间就会长一些。而且这一个多月以来，新盘的价格已经企稳、回调。

另外对于自住购房者来说，今后的门槛提高了不止一点点，要想入市就没这么容易了。如果是用来自住，想到这点，房价即使不涨也能宽慰很多。

也就是说调控政策再严厉，只要你买在城市的发展轴线上，买对了房子，也不一定会有很大的压力。

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