房价上涨为何不能持续

房价的疯狂上涨不具有可持续性。

一、有效需求等于有效供给才能市场出清，并最终达到瓦尔拉斯均衡。这是现代经济学的基本原理，也是新古典综合派的理论要义所在。但目前，在中国房地产市场上，一方面，真正的有效需求亦即有支付能力的真实需求非常微弱，占据人口90%以上的城市工薪阶层对高房价望而却步，广大的农民工更无能力成为高房价的接受者；另一方面，有效供给却持续增加，至今仍未见歇息之迹象，这也是中央下定决心不惧困难坚决推动“去库存”的根本原因。

有效需求远远小于有效供给，这是经济学上一种极不稳定的状态，并意味着长期来说，房价必然下调，且最终目标必然是趋于有效需求基本等于有限供给的均衡点。当然，虽然调整方向是不可逆的，但调整过程或调整时间，难以给予精确预测。然不可置疑的是，调整过程和时间越长，代价就越高，市场主体就越痛苦。

二、当前的高房价，不是有效真实需求和有效真实供给相等而成的均衡值，而是购买者基于房价将无限制永续上涨预期产生的投资冲动的结果，这从北京地区绝大部分新购房者并非在北京地区工作生活的人而是来自全国各地的“有钱人”这一现实可以看出。

购买者并非使用者，也就是说，房屋的价格，早就脱离了使用价值更脱离了价值，违背了市场一般规律。进而言之，当前的中国房价，纯粹是投资乃至投机的产物，与房屋的物质属性早就不再相关，其价格涨跌早就完全取决于市场预期（expectation），已经成为一种和股票毫无二致的“虚拟资本”，亦和历史上的密西西比泡沫、郁金香泡沫在逻辑上完全相通。既然是虚拟资本，它的运作规律将不同于实物的商品市场，而是一种变相的资本市场。

这种泡沫市场是极不稳定的，一旦出现些微风吹草动，“羊群效应”和“动物精神”就会充分发酵，导致市场预期逆转，并最终带来房价的悬崖式下跌。

三、高房价不符合国家的长远发展目标，更不符合经济转型升级的内在要求。

房价高企诱导社会资金大幅进入房地产业，资本追逐利润的特性决定了社会资本将加速脱离实体经济，一个没有实体经济的经济体，必然缺乏长期可持续发展的动力。如果买房即可致富，并且是快速致富巨额致富的唯一途径，那么，沉下心来搞实业的人将越来越少，更重要的是“坐冷板凳”搞科研潜心研究科技创新的人将越来越少，高风险高收益的“大众创业、万众创新”远不如低风险高收益的房地产投资具有吸引力。长此以往，经济结构的战略性调整无从谈起，经济发展的新动力无法诞生。

鉴此，“长痛不如短痛”，房价尽快调整到位，让资本尽快进入实体经济，让新经济的新动能得以启动，而不是屡次坐失发展机遇，已经非常迫切，将成为政府政策的优先目标取向（priority）。

四、地方政府本世纪初以来普遍奉行从高房价中获取财务资源进而用于推动城市化和工业化的发展模式，已经走到尽头。

一方面，在很多城市，包括广大三四线城市，房价相对于城市居民的平均可支配收入水平，已经高不可攀，令很多对房屋具有刚性需求者即使“勒紧裤带”也无法继续支付；另一方面，下一步中国经济的发展，亟需民间消费和民间资本的积极参与，进而催生凯恩斯主义的“乘数效应”，这种趋势和需求已经显得异常迫切，然而，如果地方政府继续借助房价上涨而将民间资金变相转嫁给城市财政之用，则民间资本的投资及消费空间将进一步被压榨，进而从根本上削弱宏观经济增长的动能。因此，部分地方政府推高房价的内在冲动将逐步衰减，虽然很多是不得已而为之。

新模式将是地方政府将筹资的目标人群从经济收入低下的未购房者转向经济收入较高的已购房者，从购房环节转向房屋的持有环节，也就是降低一次性购买成本、增加长期持有成本，从而获取透明可持续的房产税收来源。同时，在新的预算体制下，地方政府城市基础设施等公共产品（public goods）的建设资金亦可以且必须通过发债和政府与社会资本合作（PPP）机制予以解决。房产税的推出和政府资金对卖地收入依赖度的降低，均降推动房价下调。

五、汇率贬值不能维持房价长期高企。

汇率贬值的必然结果是输入性通货膨胀。贬值的程度有多深，输入性通货膨胀的幅度就有多大。这是国际金融学的一条最基本的原理。历史上，长期以来，高通货膨胀（hyperinflation）一直是所有政府的梦魇，更是导致阿根廷、俄罗斯等很多新兴市场经济国家陷入衰退泥潭的罪魁祸首。其危害远甚于资产泡沫的一次性破灭。

上世纪90年代中期，中国的中央银行一直在为抑制通货膨胀而努力，历时数年艰辛才在1996年将通胀率从21%的峰值压降到可接受区间。这个教训并未走远，显然仍然非常清晰。况且，在当前中国经济发展呈L型的形势下，一旦通胀高企，提高利率不可避免，这必然会使早就降速增长的实体经济雪上加霜；若如是，房价亦终将不报，高利率和低增长，必将成为压溃房价的最后一根稻草。

六、房价理性回归并不意味真实社会财富的缩水。

房价下调会造成一些高位购房者承受较大经济损失，这是毋庸讳言的事实，但这并不意味着某些人所讲的“社会财富灰飞烟灭”。因为房子仍在，以前的高房值只是一种虚幻的存在，是一种因炒作而导致的虚高，一种货币超发下的“货币幻觉”，真实的社会财富并没有随着房价泡沫的破灭而减少。连现代货币学派都同意，货币是中性的，从长期来说并不能带来实质产出的增长。一个国家的国民必须牢记，任何资产的交易以及由之产生的价格都不能脱离市场主体的实质需求而存在，否则，任何泡沫状态下的社会财富之名义价值都是虚幻的。如同天空中的流星，辉煌却难免短暂。

七、由购房者自主承担购房损失不仅符合市场规则，而且有利于进一步培育市场。房价下调后，高位接盘者承受损失，“买者自负”，是公平的，符合市场化原则，否则就是一种预算软约束（Soft Budget Constraint）行为。中国正在走向更加成熟的市场经济，国民投资者的风险意识教育是此进程中不可或缺的一环。期待房价永远不跌，在性质上就和理财产品的“刚性兑付”一样，是中国部分投资者“无知者无畏”风险意识缺乏的重要表现，无声中推高了中国金融市场中的无风险利率，扭曲了中国金融市场中的价格机制和竞争机制，不利于整个中国金融业市场化的进程。

八、从空间上来看，当前中国任何一个城市的重要性都无法为其高昂房价提供背书。北京固然是全国最大的政治经济文化中心，但谁都无法贬低纽约作为当前全球最大经济金融中心的地位。实际上，目前北京的房价已经远远高于纽约的房价，而就人均可支配收入而言，北京远不及纽约。

九、从时间上来看，历史上就从来没有只涨不跌的市场。

对于经济周期的存在，从“看不见的手”创立者亚当·斯密，到宏观经济学大师凯恩斯，再到奥地利学派旗手哈耶克、货币学派领袖弗里德曼，一直到今天仍对华府决策发挥重要影响力的耶伦等新凯恩斯主义者，都持坚信不移的态度，不同的只是他们对经济周期原因的揭示。从密西西比、郁金香的泡沫，再到20世纪90年代日本经济神话的破灭，历次因过度繁荣导致的国际或区域金融危机的全球经济均深刻表明，处于泡沫崩溃前夜的市场纵有诸多不同，但有一点是必然共同的——也就是坚信资产价格永远都会上涨，彻底的狂欢导致彻底的塌陷，或者说，无狂欢、不崩溃，这是市场演进无可逃避的“历史周期律”。从今年以来国内房价急剧上涨的程度来看，已经出现一些“狂欢”的迹象。

十、开放经济的现实加剧房地产市场风险的不可控性。

虽然资本项目完全开放仍有待时日，但中国房地产市场处于日益市场化、国际化的开放经济体系中的事实早已不可辩驳，房价波动决定因素的复杂性、多元性、隐蔽性和不确定性已经今非昔比。

国际金融市场变动（如美联储加息）会给中国房价产生重大影响，而中国房价的巨幅波动也同样会深刻影响到亚太区域和全球经济，这和以前的封闭经济状态不可同日而语，并因而使得房市风险更多地受到“无形之手”的影响，而“有形之手”的影响力正在衰减。2015年股灾的风险属于前车之鉴。

既然市场的力量越来越强大，房价疯涨的时候无人控制得住，那么，当下跌真正带来的时候，又有谁的手能够真的托住？是否也存在自由落体的可能？值得我们深思。