北京楼市新政：二套房“认房又认贷”

信贷：二套房“认房又认贷”

根据新政，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同策咨询机构总监张宏伟认为，北京楼市新政通过提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温。首套普通自住首付35%，二套自住普通首付50%，二套非普通首付70%，一线城市几乎没有普通住宅了，因此，北京二套基本为非普通首付七成，首套二套首付比例全国最高最严，北京之后估计上海深圳会跟进。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：截止日前，全国已经出现了超过10个城市出台了各种调控政策，整体看，北京的力度最大，代表了新一轮全国升级调控的可能性。房地产的高温趋势很可能从北京开始一轮降温。从信贷看，全国最严格，首次提及了，收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，全国最严格，开始了全国第一个购房全面降投资型杠杆的举措。中原地产研究中心统计数据显示：北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。

土地：强调供应、强化限价

在土地方面，新政强调进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

同时，为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

对于市场关注的高地价、高房价问题，新政要求，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京在10月1日前出台政策，信号意义强大，北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。所以北京政策出台，意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点，即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。此次政策明确了调控的目的，第一、增加房地产市场的有效供应。此类提法意味着供给侧结构性改革在房地产市场上将全面铺开，尤其是在去库存的这两年时间中，部分城市开始转变了政策导向，积极转向补库存的导向。对于北京市场而言，后续积极供地和强化供应端的释放，将会有一系列新动作。第二、优化供应结构。应该说北京今年的库存不足的压力是要小于其他几个一线城市的。但是，对于北京市场来说，后续在调整供应结构方面依然有很多内容。包括此前自住型商品住房的供应、后续租赁型房屋的供应、普通小户型住房的供应、精装修住房比例的调整等，都将成为供应端调整结构的体现。

张大伟给记者提供了这样一组数据：2014年，自住房让北京房价下调了7.7%。2015年，自住房让北京房价下调了10.3%。2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。“如果增加供应，北京房价，有望快速降温。”

价格：报价过高项目不发预售证

除了在土地出让时先行试点限定销售价格外，新政也明确了对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

针对此前检查中存在的捂盘惜售行为，新政要求对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。同时，商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知,不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

在严跃进看来，政策强化交易管理，和首付贷等违规现象有关系。目前市场交易过热，背后一些违规做法很多，北京积极对此类交易行为进行管理，将使得后续市场交易比较平稳，同时打击各类虚假交易的现象，这是维护购房者基本购房利益的保障。此外，“促进房地产市场平稳健康发展”这样一个表述，在当前资产泡沫比较重的情况下，有积极的意义，尤其是目前房价上涨过快，因此亟需通过管控市场来稳定预期和促进市场良性发展。

处罚：实施联合惩戒

市住建委相关负责人表示，房地产市场的问题不仅是经济问题、管理问题，也是民生问题、社会问题。对于房地产市场的一些乱象，将从严、从重、从快处理。房地产开发企业、房地产经纪机构要要秉持企业职业操守，规范经营，共同努力促进市场长远健康发展。十一期间，北京市将继续严格查处房地产市场的相关违法违规行为，检查由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

同时，对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。