房产，是大部分中国人家庭的最重大资产，关于房产的买卖，一个正确的决策，会让一个家庭由穷变富，一个错误的决策，会让一个家庭由富变穷或错失富裕的机会。

2022年5月20日，中国人民银行发布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。即，房贷基准利率从4.65%降至4.45%，经此调整，首套房利率从5.2%降至5.05%，二套房从5.4%降至5.25%。房贷利率下降了，对购房者说绝对是利好消息，那么，现在可以买房了吗？

房贷利率调整变化

2020年7月，首席财经参考发表了《中国房价真的不会跌！》一文，从中我们可以清晰地了解房贷利率变化了，该不该出手购房，需要算一算。

1.判断一个投资品有没有泡沫，我们必须要有一个衡量标准，否则我们就无从下手。而用来衡量房价有无泡沫的通用指标，就是租金收益和持有成本。我们把钱放在银行理财，有4%的收益，从银行贷款买房子，贷款的基准利率是4.9%，所以我们持有房产是有成本的。如果你用自己的钱买房，你的持有成本就是4%，如果你贷款买房，你的持有成本就是4.9%，不管你是不是全款买房，你的持有成本都不是0，这一点你必须要搞清楚。然后，我们来看一看房子这个资产的出租收益，一线城市的出租收益普遍在1.5%左右，二线城市的出租收益普遍在2%左右，三四线城市则在3-4%左右。

2.我用4-4.9%的成本，冒着房价下跌损失本金的风险，去买一个出租收益在2%左右的资产，这不是在倒贴钱吗，如果房价不涨，每年倒亏3%。海外城市动辄4%，5%甚至6%以上的租金回报率，几倍于中国热点城市，日本东京各区的租金收益，普遍在5-7%左右，而日本的房贷利率，仅为1.5%，收益剪刀差为全球之冠。

住房建设

3.纵观中国15年来的出租回报率，在2004年的时候，住房出租回报率还可以达到6%以上，而到了2019年，住房出租回报率已经跌到了2%。2%的出租回报率，万万支撑不起5%的持有成本，这是在赌每年房价上涨必然超过3%，如果不涨，就会带来恐怖的抛盘，哪怕房价腰斩，出租回报率也只能回到4%。

4.而现在很多一线城市的房租收益率仅为1.5%，持有成本高达5%以上，加上1%的风险收益，房租收益要到6%才算持平。这些一线城市要么房价腰斩再腰斩，要么房租翻倍再翻倍，否则是没办法做到收益率平衡的。居民可支配收入没有翻倍再翻倍，想让房租大涨特涨的可能性，几乎为零，而政府也不允许房价腰斩再腰斩。问题再次陷入死结，好像解决不了，要么就大家僵持着，看谁先顶不住。

5.但实际上，我们还可以有另外一种办法来解决这个问题，那就是降低持有成本。怎么降低持有成本，很简单，降息。你刚才不是说出租收益率2%，持有成本5%，收益率不匹配么？泡沫很大么？你不用房价腰斩，也不用房租翻倍，我直接把房贷利率给你降低到2%，你的收益率不就匹配了，泡沫不就没有了么？你会说，哇，房贷利率怎么可能这么低？怎么不可能这么低，日本的房贷利率是1.5%，香港的房贷利率是2%，全世界论房贷利率，比中国高的还真没几个。美国这几年加息多次，目前的基准利率也才2.25%-2.5%，而中国的基准利率高达4.9%，印了这么多钱都没把中国的贷款利率给压下去，可想而知中国到底有多缺资本。

房贷利率

6.二线城市的房租目前是2%，贷款利率通常是基准利率上浮10%，大概是5.5%，很多人说泡沫太大。那我把房贷利率从上浮10%改为直接打7折，也就是把利率降低到3.5%，请问泡沫还大不大了，如果期间再多横盘个五年，居民收入和房租，都再上升个50%呢，那房租收益就到3%了，请问这时候泡沫还大不大了。如果情况严重失控的时候，一狠心直接房贷打5折，2.45%的贷款利率放出去，这简直就是在送钱啊，房价不应声暴涨才见鬼呢。

7.这几年对房价的打压太狠，让房价真的涨不动了，所以这几年不建议大家去购买投资房，房贷利率一个劲地提升，房价疲态尽显，又不是急着娶老婆，买投资房干嘛，不如等一等。但是过几年，一旦房贷利率降低到某一个程度，降低了收益剪刀差，让买房的风险降低，收益提升，我会立刻出手购房。

8.至于刚需房，那还是买吧，省几年的利息钱没啥意义，结婚第一，对于刚需而言，涨跌其实都和你无关，都是纸上富贵，你也落袋不了，所以够钱就买，越早越好。但是，你真的不用担心房价会崩盘，所谓租金收益过低，房价泡沫过大，那其实根本不是问题，我们不需要房价跌，也不需要房租涨，直接把房贷利率降下去，一切问题都迎刃而解。

9.根据理解，举例：购买二套投资房，从现金流角度算一笔账，假如你现在有50万（三年期以上存款利率3%计），准备买套100万的房子（贷需款50万，贷款利率5%计），单价1.5万元/平米，购房面积为66.67平米，租金2000元/月。（1）不买房，50万元存三年以上，现金流每年50*3%=1.5万元；（2）买房，贷款利息支出50*5%=2.5万元，自有50万无利息收入，少1.5万元，房租收入2000*12=2.4万元，现金流为-2.5-1.5+2.4=-1.6万元。为弥补1.6万元现金流，房价最低涨幅为1.6%。请根据实际计算，所列数据仅供参考理解，算得不对的话，欢迎批评指正。

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