我们买房银行只提供等额本金跟等额本息的还款方式，而恰恰想要的先息后本方式银行不会给，这样导致后期只能将房产按揭贷转为经营抵押贷，但还是有很多人顾虑到期归本问题，白白被银行赚去利息。




等额本息跟先息后本哪个划算？


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我们以贷500万、4.9%、等额本息，30年为例：








ps：等额本息30年总共支付利息456万











而先息后本500万，年化3.7%，30年期限，利息却到了555万，比等额整整多了100万？


大家一看到这数据就吓到了，心想还是30年等额本息划算。








从还款金额来看，确实确实是等额划算，但我们忽视一项很重要得数据。






通货膨胀问题！我们必须清楚的认识到，通胀每年依然持续存在，印钞机每天仍在工作，物价在上涨。等额本息总利息少，但前期压力非常大，相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。




我国2001-2020年20年期间的总通货膨胀率1524.54%，复合年化通货膨胀率为14.96%。




简单说就是：2020年12月31日，1624.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。




按照这个计算来说，500万 30年内，我续贷10次，加上成本跟利息，其实收益远远大于成本。




先息后本虽然总利息还的要更多，但后期钱会变得越来越不值钱，在房产的增值和通胀的稀释下，哪怕这笔利息算下来更多，其实也微不足道了，








在未来十年，对于核心资产，我们的通货膨胀率会在每年9%左右。如果你的钱主要是在社会发展，社会财富积累的过程中不落伍，那么你的投资理财就需要实现9%以上的复合年化收益才能实现财富的保值。










先息后本有什么劣势？


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先息后本年本有两个明显的劣势：


1、 还3年-5年，需结清一次本金，就是所谓的“续贷”


一般客户都会产生垫资费、公证费及其他手续费，总成本高于贷款金额的1.5%，因此综合成本会比其他两种高。




2、 政策风险，是否可以顺利续贷要看贷款政策以及个人征信保持问题。




综上所述，先息后本综合成本高、续贷有不确定性、续贷需要投入一定的精力，并不一定适合所有人。










老 蒋 总 结




我是建议大家优先选择先息后本。




1、三种还款方式，不同的是归还本金的速度


2、如何选择还款方式，取决于借款人的现金流状况，像一线城市资金流动率大，都会优先选择资金利用率高的方式


3、在高通胀的时代，多（低利率）负债是明智的选择。






在深圳购买500万以上的房子本身压力是巨大的，有这么好的方式减轻还款压力，而且能让自己舒适的生活着。