案例解析

2008年4月，童某将按揭房屋作价21万元售予刘某，约定余下10万元按揭款由刘某承担，并约定“如刘某未按贷款合同的约定按时足额还款造成童某信用受损，则刘某应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某，”“任何一方违约，应支付对方违约金3万元。”2010年5月，刘某将该房价作价23万元售予吴某。2010年6月起，刘某停止支付贷款。

童某遂将刘某告至法院，诉称要求法院判定刘某不支付贷款的行为已经构成根本违约，要求刘某按照早前签订的合同进行违约赔偿，并要求与刘某解除房屋买卖合同。

刘某辩称：自己的行为并没有实际构成违约，而且，并没有造成童某的实际的太大的损失，要求法院酌情减少违约金。

法院判决

法院审理认为，双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金即当刘某未按期归还房贷应按贷款额度的5‰每月赔偿给卖方，故童某依法可选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当，鉴于刘某违约行为系非根本性违约，实际造成童某的损失亦较轻，故对刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳。

本案刘某已履行主要的合同义务且有继续履行志愿，其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约。另考虑到刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给吴某利益造成影响，故本案应继续履行。

点睛时刻

《合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《合同法》第114条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”