存在又不存在的商品房

小黄是广东惠州人，2016年，她和当地某地产开发商签订了《商品房买卖合同》，小黄从开发商处购买一套商品房，商品房是期房，合同里也约定了相对具体的交房时间。

小黄是年轻人，全款买房对于她来说压力很大，于是小黄就在当地某银行办理了商品房抵押贷款，并签订了相应的贷款合同。贷款下来了，小黄每月向银行偿付当月本息。

时间过得很快，转眼就到了开发商与小黄约定的交房时间，但开发商却迟迟不能交房。小黄越等越不踏实，最终小黄发现，自己所购买商品房的这栋楼，烂尾了，交房成了遥遥无期的事。房子住不进去，可每月还得向银行支付贷款本息，等贷款还完，自己能不能住进这套房，还不好说。于是，小黄起诉了银行。

这不是无理由退款

小黄与银行的纠纷，经一审、二审、广东高院再审，最终法院给出的结论是：小黄从起诉之日起至其所购买的商品房具备交付条件之前，无需向银行偿还本金及利息（小黄无需向银行支付上述期间涉案借款的利息，包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间小黄已经向银行偿还的本金及利息不予退回）。

是只要开发商没按期交房，银行都不能收本息吗？不是。

购房人向银行贷款、购房人从开发商处购买房产，这是两种法律关系，原则上购房人与开发商之间的纠纷，与银行无关，银行也没有义务为开发商延期交房而承担责任。但上述案件中，法院之所以判决小黄在开发商交房前暂时不用向银行支付本息，是因为银行在整个贷款放款过程中存在错误，而这种错误，可能间接导致了开发商不能按期交房。

2016年6月14日，惠州市房产管理局向涉案银行发出惠市房函［2016］255号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。依据《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》（惠府办［2015］19号）及我局给各商业银行的文件（惠市房［2011］19号、惠市房［2013］99号及212号、惠市房函［2014］339号）规定，按揭贷款必须按规定履行约定（承诺）划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户，违规可能引发不良后果。

之后，涉案银行向惠州市房管局出具了具结书。

这说明，有明确规定要求银行发放按揭贷款应该划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户，而上述案件中的银行并未遵守这一规定。事实上，上述案件中的银行，也是直接将贷款划转至开发商在该银行设立的公司账户中。

因此，法院认为，涉案银行以其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预售款专用账户的事宜是知悉的，同时涉案银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而涉案银行并未在缔约之时以及合同履行过程中向小黄履行告知义务，涉案银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”结果的间接原因，故涉案银行应当向小黄承担部分缔约过失责任。

关于责任划分的问题，因开发商的违约行为系小黄涉案损失的主要和直接原因，而涉案银行未尽到履行告知义务，系小黄涉案损失的间接原因。因此，从公平原则上考虑，涉案银行应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，承担责任的方式，正如前文所述，小黄在起诉至开放商交房前，无需向银行偿还本金及利息。

所以，当开发商逾期交房，运动式的断供其实并不可取，真正有意义的，是找寻银行在贷款过程中是否存在错误、是否应当承担责任，盲目断供只能为自己的未来增加负重。