购房时全款买还是贷款买？贷款多少合适？第一个问题比较好回答，当然是贷款买！能用银行的钱来买当然很好，自己的钱可以留着做其他投资。当然，如果你是土豪，这么点钱根本是九牛一毛，那就另当别论了。

公积金贷款现在的利率是3.5％，商业贷款也在5.4％，商业贷款的利率根据城市不同各地还会有小幅度的折扣。个人建议，买房就按照最低要求付的首付款来贷。

如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

举个例子：地点当然是在无锡，首付30％，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.5％，商业贷款：5.4％，公积金贷款30万，商业贷款70万，总共贷款100万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息约是90万，等额本金利息约72.65万。天哪，坑爹啊！银行收了我们这么多利息！

但是我们换位思考，投资的利息只要大于5.4％，假如现在主流P2P平台10％，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10％，那我们的资金又多创造了4.6％的收益，比我们现在的一年期定期存款高，你说合算不合算？

建议按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于5.4％的投资，不用着急还银行贷款。至于提前还款，就看你想不想继续用银行的钱投资？自由选择权在你手上。

关于等额本息or等额本金：

首先我们站在银行按揭还款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式和等额本息还款方式比，同样的年限，利息支出会高很多，所以，很多人如果选择了等额本息还款方式就感觉自己吃了很大的亏。但是真的是这样吗？

其实，无论是等额本息或者是等额本金的还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的，之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同所造成的。借的本金多，要还的利息就多，借的本金少，要还的利息就少。

举个例子来说：

如果借款100万，20年还清，年利率5.4％，则月利率为0.45％。

1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1）第一个月还款利息为：100万*0.45％=4500元，则第一个月的实际还款额为4167+4500=8667元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

995833*0.45％=4481.25元，则第二个月的实际还款额为4167+4481.25=8648.25元

以此类推，等额本金下20年共还款约154.225万元，共支付利息54.225万元。

2、假设等额本息，借款100万元，20年还清，年利率5.4％，月利率0.45％，则每月还款额（含本、息）为6822.52元。

（1）第一个月计算出的利息同样为4500元，第一个月只归还了本金6822.52-4500=2322.52元；

（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2322.52=997677.48元，则第二个月应还的利息是4489.55元，即第二个月归还的本金为2332.97元。

以此类推等额本息，20年共还款约163.74万元，共支付利息约63.74万元。

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。

等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小，然后等什么时候有充足资金了，适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

总结来说：

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱用来投资，投资收益只要比银行的利息高，其实就是赚的。

建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越来越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。