2022年将举行四次英格兰银行 (BoE) 货币政策委员会 (MPC) 会议，下一次宣布将于 8 月 4 日举行。目前的鹰派基调表明，到2022年底利率可能会从目前的1.25上升到2.25%左右。这将有利于房地产市场的缓和，但不会出现回调。
8月份英国加息50个基点至1.75%的可能性越来越大
1.25%的增长率是自全球金融危机以来的最高水平，市场现在暗示预计到2022年底将达到3%，牛津经济和资本经济(ce)等预测机构预计明年分别为2%和2.5%，CE预测明年为3%。英国央行的市场预期利率今年为2%，到2023年将升至2.75%。
更快收紧利率，8月份加息50个基点至1.75%的可能性越来越大。造成这种情况的一个重要原因是汇率。到2022年为止，英镑兑美元汇率已下跌约9%，这意味着进口商品变得更加昂贵，这可能会增加通胀压力——这是英国央行希望限制的。美联储在6月份实施了75个基点的加息，这进一步增加了这一规模的可能性。
这对房地产市场意味着什么还有待观察，莱坊预计房价将出现调整，涨幅将放缓。
利率上升可能影响房地产市场的五种情形。
1. 从短期来看，那些在过去一年左右通过再抵押或获得新抵押贷款而固定利率的人影响有限
根据 Mortgage Lenders & Administrators 的统计数据，自2017年以来，超过90%的借款人已经锁定了利率。近82%的未偿还抵押贷款现在采用固定利率，而2013年这一比例还不到30%，而且这些贷款的平均利率已经降到了2%的新低。许多借款人短期内不会受到影响。
2、现有借款人可以随着他们的抵押贷款而变动，而其他新的借款人可能已经锁定了利率。
房地产市场仍然存在潜在需求。莱坊金融(Knight Frank Finance)称，首次购房者或寻找第二套住房的人(没有现有抵押贷款)可能已经锁定了利率，有效期最长可达9个月。现有的业主，那些已经重新抵押或按现有利率的人可以转移他们的抵押贷款，从而避免更高的利率。
3、负担能力的提高可能会在中期内抑制住房需求
自2021年9月以来，使用全国平均水平，将利率和房价变化考虑在内，每月支付金额平均增加了230英镑，增幅为32%。对于贷款价值比(LTV)为75%的两年期抵押贷款，平均利率从去年9月份的1.2%提高168个基点至今年6月份的2.88%。相比之下，基准利率上升了115个基点。这将抵押贷款还款占平均收入的比例从2020年初的27%推高至36%。
根据莱坊目前的预测和牛津经济研究院对工资水平的预测，如果利率继续在预期的道路上走下去，达到3%，我们有理由预计抵押贷款还款占平均收入的比例将上升到42%，这是自2008年底以来从未出现过的水平。
4、负担能力可能会开始影响新的抵押贷款需求
抵押贷款审批开始放缓，表明需求正在降温，但幅度不大。4月份和5月份的新批住房数量分别为6.61万和6.62万套，而3月份为6.95万套。虽然略低于疫情危机前12个月的平均水平66700，但这并不表明经济大幅放缓。
5、市场预期由于增长放缓，利率将在中期内逆转
五年期掉期利率是抵押贷款利率路径的关键指标，已从2020年11月的低点1.18%稳步上升至近期高点3.17%。考虑到人们对经济衰退的看法越来越淡，这一数字已经降至2.7%
简而言之，市场将会出现疲软，但正如莱坊英国住宅研究主管汤姆比尔所强调的那样，这更多是英国房地产市场正常化的过程。由于利率上升以及市场可能已经见顶的信念，供应已经开始增加，这将开始缓解一些房价增长压力。