今天来给大家提个醒。
关于房贷利率的计算，大家都知道现在已经普遍采用LPR定价方式，也就是LPR基础利率+加点的定价方式。
而对于那些用旧方式定价房贷利率的业主，银行的做法就是采用自主申请的方式转换。
实际上，国内还有大量并没有主动申请转换房贷利率定价方式的业主。
对于这部分业主的房贷，中农工建等银行自行批量转换成LPR浮动利率定价方式，并且规定在2020年12月31日之前如果有异议，则可以自主转回或协商处理。
也就是说，如今是被批量处理的存量房贷自主选择的最后期限，这也是最后变更的机会。如果在下个月底之前没有提出异议，也就是说默认了银行的批量转换，不能再转回。
01
这事会影响到买房者未来几十年的房贷利息支出，所以得重视。
那么究竟要不要默认银行的批量转换？
这就在于你究竟要选择固定利率还是浮动利率了。
而固定利率和浮动利率，可以说是各有利弊。
固定利率的情况下，不管国家的LPR怎么变化，都和自己无关，不能享受国家降息带来的福利，同时也不需要承受国家加息的带来的利息增加风险。
而浮动利率跟随国家LPR利率变化而变化，既有机会在国家降息的时候减少利息支出，也需要在国家加息的情况下增加利息支出的风险。
究竟固定利率好还是浮动利率好，要取决于未来国家加息还是降息。
目前国内的5年期LPR基础利率是4.65%，而且自从2020年4月份之后LPR基础利率也没有变化过。
至于未来国家的政策将会是降息还是加息，这又取决于国内的经济形势。
一般来说，如果国内经济持续低迷，降息的机会就大；如果经济高速增长甚至过热，加息的机会更大。
02
目前的情况是：
第一
如今美国总统竞选暂时告一段落，拜登竞得了总统之位，而拜登将中国定义为美国“主要竞争对手”。
长期而言中国的处境依旧不会有大幅度的改善，中美之间的竞争早已经是覆水难收。
这对国内的经济发展也是一种阻力，在国际大环境方面国内就缺乏了经济过热，高度繁荣的条件。
第二
目前房地产业虽然已经告别黄金时代，但依旧是国内的支柱性产业。
今年10月底中央召开第五次全体会议，强调了把“创新”放在核心地位，“科技自立自强”作为战略支撑。未来国家要大搞科技创新，但是科技创新并不容易，需要长时间的积累。
在科技产业替代房地产成为支柱性产业之前，国家大概率不会大幅度抑制房地产的发展，因为这会影响到国内经济的发展速度和可持续发展。
所以未来国内的房地产政策方向依旧会是让房地产平稳，在国内购买力越来越不足，房子越来越多的情况下，这就相当于消灭了房贷利率加息的需求。
在经济增速不足的时候，还可能通过降息来加速经济发展。
第三
11月初，新华社播发了十四五规划和2035远景目标建议，透露出了中央对房地产的基本政策，包括“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展。”等。
相比于2018年的坚决遏制房价上涨等态度，如今国家的态度很缓和，于房地产而言是利好。
国家没有遏制大家买房的意思，那么房贷利率加息的政策就不容易出现，降息则有可能。
总体来说，对于这一点，我的判断是未来15年内国内LPR基础利率，加息的概率要小于降息的概率。
03
对于要不要默认银行的批量操作，我的观点是：
1，如果剩余的还贷时间不是很长，可以选择默认银行的操作，保留浮动利率定价方式。
2，对于那些剩余还贷时间高于15年，如果目前自己的房贷利率比较高，那么也可以默认银行的操作。
一方面在于未来15年内你可能有换房的需求，另外一方面根据国外的经验，LPR不会无限上涨，风险有限。
而如今自己的房贷利率比较高，可以寻求降低房贷利息的机会。
当然如果自己极其厌恶风险，那么就需要向银行提出异议，将自己的房贷利率转为固定利率。
3，如果剩余还贷年限长，自己原本的房贷利率又很低。
则可以向银行提出异议，把房贷利率转为固定利率，消除未来不确定因子，对未来的财务计划做出更加稳定的安排。