从2021年11月份开始，房贷利率开始出现“降息潮”。此前银行对房贷管控很严，从去年7月楼市调控以来，对二手房进行限贷和拒贷的同时，各大银行也上浮了房贷利率。如建行首套房贷利率：5.9%（LPR+125BP），二套房利率为：6.35%（LPR+170BP），各大银行大同小异。
所以，央行房贷降息的消息一公布，令很多业内人士感到很震惊，而且，此次降息减20%个基点至4.4%，也打破了自2019年10月8日转换LPR以来的新规。此前规定首套房贷款利率不低于4.6%，二套房不低于5.2%。这就说明，现在买房贷款可以比去年买房省下个一笔利息。那么，去年高息贷款买房的家庭，面临怎样的选择？
第一，提前还贷
如果去年贷款至最高点，上浮后可达到6%的利率，相对于央行刚公布的房贷最低利率4.4%，多付了1.6个百分点。如果贷款100万元30年期限，每月多付利息近1000元，是个不小的数目。已经有很多去年买房子的家庭，商量提前还贷的问题，即使向亲朋好友借钱，也要还上。毕竟才一年多的时间，房贷利率差异这么大，很多人难以接受。
第二，置换产权
如果去年已经办理房贷，是很难变更的，已经和银行签署合约，不能随便解除。但是，面对那么高的贷款利息，谁也难以接受。如果想变更贷款利率，可以用其他的房子或者资产抵押贷款，然后，提前还房贷。再把房子过户到父母或者兄弟姐妹的名下，或者互相置换，重新办理产权转移和房贷，按照现行利率执行。除去支付部分费用，总体计算一下，如果20-30年的贷款，也能省一笔不小的开支。
第三，卖房重买
如果感觉到自己的贷款数额比较大，利率很高。可以把去年买的房子卖掉，然后重新购买。在出售前要计算重新购买的成本和税费，也要先卖掉去年的房子，然后还掉房贷，解除抵押。有些城市只要还清房贷，就可以按照首套房来对待，利率也相对较低。但是，操作起来比较复杂，先卖后买，不要乱了程序，造成风险。
当前降低房贷利率，可以让高杠杆贷款的家庭减轻负担。但是，未必能刺激楼市上涨，很多家庭买不起房子，除了贷款利率外，还有其他的原因。以下几点，可以刺激楼市上涨，满足大多数人的居住需求：
01，规范房屋出租，激活空置房
近期很多城市出台了居住权登记工作。这样不但规范了出租房市场，同样，给租房的人提供了法律保障，也激活了空置房，让多套房子的家庭有了房租收入。以前，租房市场不规范，很多自建房私搭乱占低价出租，不但扰乱租房市场，给不法分子可乘之机，也极易造成安全隐患。居住权登记以后，会吸引更多的外地人口来到城市工作和生活。空置房减少，城市有活力，而且，会带动楼市活跃。
02，加大二手房优惠力度，支持低收入群体买楼
03，降低房价，提高居民收入
当前如果想激活楼市，最有效的方法就是适当降低房价，促进就业，提高居民收入。因为相对于百姓的收入，当前的房价还是太高，一套房子需要20-30年的工资收入，甚至还要长期的房贷。多数家庭难以承受。在当前的基础上，降低房价，让更多百姓买得起房才是根本。同时增加就业渠道，提高居民收入，让更多的老百姓安居乐业。