厦门楼市的九月“成绩单”看了吗？

新房成交902套，二手住宅成交2352套，二者环比均跌，从数据来看，实在难言“金九”。

进入十月，市场上弥漫的凉意暂时没有消散的趋势，买方市场仍将持续，这个时候挑准时机“上车”或许是个不错的选择。

但在此之前，你需要一份最新最全的购房攻略：你有没有购房资格？在厦门如何贷款？购房流程怎样？二手房税费多少？……针对这一系列问题，我们给大家整理了一份购房大全，一起来看~

购房政策

2016年10月5日起，厦门市对行政区域内180㎡（含）以下住宅实行限制购买政策。购房前需要进行购房资质审核。根据身份、户籍，限购政策也不尽相同↓↓↓

限购

1. 对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房；

2. 对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭或本市户籍成年单身（含离异）人士，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房；

3. 对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

限贷

限贷政策基础上实行“认房又认贷”：1笔房贷已结清最低首付从35%提至40%，名下无房有未结清贷款记录的首付60%。

厦门本市无住房、无贷款记录的首套房首付比例30%，名下房贷已结清的最低首付比例40%；购买二套房且名下无房贷记录的首付比例40%，有一套房贷记录的，应按50%支付最低首付。

新规住房交易时点在2017年3月29日（含3月29日）后的，按照新政策执行。

限售

新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。

贷款政策

商业贷款

根据9月20日公布的最新LPR情况，5年期水平为4.85%。也就是说，经过加点后，这些银行当前的执行利率为首套5.15％、二套为5.65％。

（以上信息仅供参考，不同银行甚至不同支行对不同楼盘提供住房贷款时的利率情况会有一定的差异，具体情况以具体楼盘合作银行提供的政策为准！）

需要指出的是，按照《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》要求，2019年10月8日以后，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定。

也就是说，上述表格中房贷利率依然挂钩基准利率的银行，10月8日以后房贷利率也会照新政作出调整。

公积金贷款

1. 贷款额度

目前厦门执行的公积金贷款是：最高贷款额度为120万元。

职工家庭首次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为120万元；职工家庭第二次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为100万元。

如何贷满120万？

如果个人公积金帐户无余额，贷满120万所需条件：

流动系数1，需缴存基数9524（即公积金月缴2284）

流动系数0.8，需缴存基数11905（即公积金月缴2857）

流动系数0.6，需缴存基数15873（即公积金月缴3810）

2. 首付比例及利率

按照我市同期商业银行个人住房贷款首付款比例标准，从7月1日起，厦门公积金首套首付比例提至30%。

6月28日，厦门市住房公积金中心发布《我市调整部分住房公积金提取贷款政策》。公积金缴存、提取和贷款相比此前有了变化↓↓↓

【缴存】

上限5030元下限170元

2019年度（2019年7月1日至2020年6月30日），厦门市住房公积金月缴存额上限为5030元，下限为170元。

【提取】

◆ 提取住房公积金购建大修自住住房，住房所在地必须为本人或配偶的户籍地或工作地。

◆ 职工与单位终止劳动关系后，须办理住房公积金账户封存。若职工在异地工作，开立住房公积金账户且稳定缴存半年以上的，应办理异地转移接续；非厦门户籍职工未在异地缴存的，封存满半年后可提取。

【贷款】

◆ 调整住房公积金贷款资格

申请住房公积金贷款职工家庭，除须符合无未结清住房公积金贷款，且无两次及以上住房公积金贷款记录的规定外，还应符合厦门市商业性个人住房贷款资格。

◆ 施行差别化信贷政策

首付款比例标准有调整

自7月1日起，首付款比例标准，按照厦门市同期商业银行个人住房贷款首付款比例标准执行，住房贷款记录包含厦门市住房公积金贷款记录（含公转商贷款）和人民银行个人征信报告体现的住房贷款记录。今后，厦门市商业银行个人住房贷款首付款比例标准发生变化时，随之相应调整。

◆ 调整住房公积金贷款额度计算公式中的流动性调节系数对应的使用率区间。

流动性过剩（贷款使用率<60%）时，系数为1.2；流动性正常（60%≤贷款使用率<85%）时，系数为1；流动性不足（85%≤贷款使用率< 90%）时，系数为0.8；流动性紧张（贷款使用率≥90%）时，系数为0.6。

◆ 对异地贷款业务和商转公贷款业务实施动态管理。

流动性调节系数低于1时，暂停异地贷款业务和商转公贷款业务；流动性调节系数高于（含）1时，恢复异地贷款业务和商转公贷款业务。

根据厦门市实际情况，自7月1日起将暂停住房公积金异地贷款和商转公贷款业务。

落户政策

如何认定是否为本市户籍？

厦门户家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍（包括集体户口），即视为厦门户籍家庭。

提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

不同群体如何落户？

2018年9月21日，厦门市人民政府针对不同人群执行不同的落户政策↓↓↓

1. 重点群体落户

重点群体包含应届高校毕业生、往届高校毕业生、技能人才等群体：

放宽高校毕业生、技术工人、留学归国人员落户限制。普通高校本科及以上学历毕业生、所学专业符合我市产业发展规划的普通高校专科学历毕业生、取得人力资源行政部门核发的中级工及以上职业资格证书的人员、取得国（境）外学历学位证书或者高等教育文凭且经中国留学服务中心认证的留学归国人员，与我市用人单位依法签订劳动（聘用）合同或者依法持有营业执照后，可以按规定将户口迁入我市。

◆ 重点群体来厦落户实施细则

根据《厦门市人民政府关于完善我市户籍迁移政策的通知》（厦府〔2018〕257号）规定，现就“放宽重点群体落户限制”实施细则明确如下：

一、应届高校毕业生落户要求。应届高校毕业生在我市就业创业的，可落户我市。

二、往届高校毕业生落户要求。往届高校毕业生在厦就业符合下列条件的，可落户本市：

1.在厦合法稳定就业，年龄45周岁以下的本科学历毕业生；

2.连续在厦缴交社会养老保险满1年，年龄35周岁以下的专科学历毕业生，其中落户思明区、湖里区应在思明区、湖里区单位连续缴交社会养老保险满3年。

三、技能人才落户要求。男性50周岁以下、女性40周岁以下，在厦连续缴保满1年的中级工或者在厦合法稳定就业的高级工、技师和高级技师，可落户本市集美区、海沧区、同安区、翔安区。

拟落户思明区、湖里区的技能人才要求本人在思明区、湖里区拥有《厦门市土地房屋权证》（房屋用途为住宅，所有权份额所占比例不得低于51%）的房产。

四、参加国家级一、二类职业技能竞赛、福建省一、二类职业技能竞赛或我市A类职业技能竞赛获得技术能手称号的，参加世界技能大赛获得地市级以上选拔赛奖项的，可参照技师或高级技师申请落户本市。

五、中等职业院校毕业生、技工（师）院校毕业生通过参加职业资格培训，按照技能人才落户我市。

六、积极吸纳各类留学回国人员到我市就业创业，其本人、配偶或未成年子女落户根据《厦门经济特区鼓励留学人员来厦创业工作规定》办理。

七、高校毕业生是指列入国家统一招生计划的普通高等教育专科及以上学历毕业生，取得毕业证书当年度的高校毕业生为应届高校毕业生。

已就业高校毕业生变更就业单位的，按照在职人员流动方式办理。

十、在我市合法稳定就业是指依法办理我市就业登记且在厦就业单位连续参加我市社会养老保险满3个月。

十一、本实施细则所称社会养老保险专指职工基本养老保险，要求以企事业单位职工名义连续按时足额缴交，以实际缴费月数计算，不含补缴部分。

央属、省属驻厦单位职工由于管理原因未在厦缴交社会养老保险，可用单位为其在厦缴交的其他社会保险险种参照认定。

十二、本实施细则所指年龄均按照周岁计算，精确到日，即应当在达到相应年龄上限之日前申请办理。

十三、通过毕业生接收核准事项申请落户我市的，落户有效期为3年，自办理就业报到手续之日起计算。

本实施细则出台前已在我市办理毕业生就业报到手续但尚未落户的高校毕业生，可按前款规定申请落户。

通过技能人才方式申请落户我市的，落户有效期为1年，自我市人社部门审核通过之日起计算，到公安机关办理时应符合落户年龄要求。

十四、我市机关事业单位编制内人员仍然按照原有规定执行；央属、省属驻厦企事业单位接收各类人员落户的，参照本实施细则执行。

十五、根据本实施细则落户我市人员，其配偶、子女投靠落户我市仍按照《厦门市人民政府关于调整我市投靠入户政策的通知》（厦府〔2015〕36号）的规定执行。

十六、《厦门市人民政府关于完善我市户籍迁移政策的通知》及本实施细则公布执行后，我市原有规定及做法与其不一致的，均以《厦门市人民政府关于完善我市户籍迁移政策的通知》及本实施细则为准。

十七、本实施细则由市人社局、市公安局负责解释。

十八、本实施细则自2018年10月1日起实施，有效期五年。

2. 外来人员落户厦门

外来务工人员若想落户厦门，不管岛内岛外，只需持有本市《暂住证》或《居住证》、参加本市社会养老保险的年限统一为连续满5年。具体来说:

◆ 持有我市居住证（暂住证）连续满5周年，是指自办理居住证（暂住证）开始至申请之日止的时间周期内，满足其中一个连续5周年的条件即可；

◆ 在我市办理就业登记手续并参加我市社会养老保险连续满5周年，是指自参加我市社会养老保险开始至申请之日止的时间周期内，满足其中一个连续5周年的条件即可；

◆ 在本市拥有《厦门市土地房屋权证》（房屋用途为住宅，所有权份额所占比例不得低于51%）的房产，是指申请人本人在本市拥有《厦门市土地房屋权证》的房产，房屋用途应当为住宅（商业或商住两用除外）。所有权份额所占比例不得低于51%，是指申请人与其他非直系亲属共同购买房产的，其所有权份额所占比例不得低于51%（父母、配偶和子女等直系亲属之间共同拥有的房产不受此限制）。

3. 投靠落户

◆ 夫妻投靠、未成年子女投靠父母

要将户口迁入岛内的，需要被投靠人登记为本市户籍人口时间及夫妻(父母)结婚登记时间均满5周年。

◆ 父母投靠成年子女

子女在厦拥有《厦门市土地房屋权证》（房屋用途是住宅，所有权份额所占比例不得低于50%）的房产。需被投靠人登记为本市户籍人口时间，及父母结婚登记时间均满5周年。

父母投靠成年子女落户取消被投靠子女属独生子女的限制。不再要求申请人提供计生部门出具的《独生子女证》或独生子女证明。

4. 厦门岛外迁入岛内需同时满足以下条件：

①户口在集美区、海沧区、同安区或翔安区且满5周年的居民；

②在本市办理就业登记手续并参加厦门市社会养老保险连续满5周年；

③在思明区、湖里区拥有《厦门市土地房屋权证》(房屋用途为住宅，所有权份额所占比例不得低于51%)的房产。

人才新政

杰出人才来厦工作可按“一事一议”提供不高于200平方米免租10年的人才住房，在厦工作满10年、贡献突出的，经认定可无偿获赠所租住房或领取1000万元；若不选择人才住房，也可直接申领1000万元购房补贴，分10年发放。

国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才，三类高层次人才购房补贴标准分别为每人200万元、160万元、130万元，分10年发放；租房补贴标准分别提高为每人每月10000元、8000元、6000元，补贴周期最长5年，按月计算，每年统一发放一次。

同时，建立与市场同类商品住房价格挂钩的人才住房补贴机制，今后将适时调整公布新的购房补贴和租房补贴标准，调整后的购房补贴和租房补贴标准只适用于新申请的人才，正在享受的人才仍按其申请时公布的购房补贴和租房补贴标准执行。

申请条件

1. 人才需为2015年12月1日后引进的厦门市企事业单位高层次人才，并已按规定办理人事关系入厦手续，申请时在职在岗，且距法定退休年龄5年及以上；

2. 企业人才年薪达到厦门市上一年度城镇单位在岗职工平均工资5倍以上，事业单位人才年薪达到2.5倍以上（“双百计划”等领军型创业人才不受年薪条件限制）；

3. 申请住房补贴需已在厦办妥购房或租房手续。

买房流程

买新房

1. 选择房源地段

查看一手房地段，以及附近配套，开发商的资质，尽量选择信誉良好的大开发商，防止小开发商的资金断裂，楼盘质量出现问题，出现烂尾楼的情况！

2. 选择房子的户型、楼层

3. 审查开发商的“五证、两书”是否齐全

“五证、两书”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑施工许可证、商品房销售（预售）许可证以及住宅质量保证书、住宅使用说明书

4. 签订认购合同

购房者在选好房源后，谈妥房价后，要与开发商签订《商品房认购合同书》，要从开发商取得相关资料、文件，了解相关房子进展情况。要看清物业、房价、户型、面积，付款方式、正式签约时间、账户、签约地点等。

5. 缴纳订金或者定金

在签订认购合同后，要缴纳订金或者定金，要注意到底是定金还是订金，定金交了以后就无法退款，订金可以退款，交钱之前要看清内容，防止被开发商套路。

6. 签订商品房买卖合同

在商品房认购合同书约定时间内，没有异议的情况下再签署正式的商品房买卖合同，在买房时，一定要使用规范文本，不要使用开发商单方合同，防止欺诈行为，每个条款要仔细检查，审核无误。

7. 选择付款方式

和开发商签订买卖合同后，要交首付款。新房首付一般最低为总房款的三成，购房者可以选择一次性付款或者贷款。住房贷款有三种，商业贷款、公积金贷款、组合贷款。

8. 到房产部门办理登记，缴纳税费

买房后要及时去申请产权过户登记，申办房产证，从开发商那里领取测绘报告和买卖契约，到房产部门申请办理，缴纳税费，把房屋产权登记申请书和正规房产测绘机构出具的房屋测绘图纸、房屋买卖合同的乙方正本、买房人的身份证交付审核。

9. 验收房屋

在验收房屋时，要仔细检查房屋的质量，门窗、阳台、墙壁等部位有无裂缝，核对购房合同上注明的设施、设备是否有遗漏，数量是否相符，检查水电、天然气、管道等是否能正常使用；检查是否有有害气体超标，向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，因为里面有开发商对房屋质量和保修期限、范围的承诺，以及房屋设计、施工、验收的具体指标等相关说明。在签房屋验收单之前，要确认房屋是否有问题，如果有，要同开发商确定解决方案和解决日期，也要搞清楚物业管理费的构成，具体是怎么收的，确认问题解决后再签验收单，避免以后不必要的纠纷。

10. 拿新房钥匙

验收合格后，就可以拿房子钥匙了，分别有楼层钥匙、水表、电表、电梯卡等，正式入住了~

买二手房

1. 看房选房

一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，预约看房时间并在中介的陪同下看房

2. 产权查询

买方选中房屋后，需查看所购房屋的产权证书，审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。

3. 签约订房

这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评估，这个过程一般来说要5-7个工作日。

4. 支付房款

支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

5. 缴税过户

按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。凭完税契证到土管部门办理国土证。凭完税契证到房管部门办理房产证。购买二手房要交纳的税费主要有包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。交完税后，卖方再将房屋过户给买方。

6. 物业交割

一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交割完成后业主交付钥匙，交易完成。

税费攻略

新房

1. 契税

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。

首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。

二套房房屋面积＞90平，契税为2％。

注意，新房的契税，按照房屋的成交价格来计算，即成交价格乘以对应的契税比例。

2. 其它费用

权证印花税5元／户，权证登记费80元／套，非住宅550元／套。

二手房

（以上信息仅供参考，具体请以官方公布文件为准！）

1. 契税

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。

首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。

二套房房屋面积＞90平，契税为2％。

注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

2. 增值税及附加税

购买二手房，需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.6％，满2年可以免征增值税，满2年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算，到房屋出售时，时间满2年或超过2年。

增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％

3. 中介费

在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。一般为房屋成交价格的1％-3％。

注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。

4. 贷款担保费

房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，几百几千都由中介开。

5. 个人所得税

一般征收房屋价款的1％，或者两次交易差额的20％。满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。

6. 交易手续费

按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元/平方米。

7. 印花税

住宅免征。

8. 其它

权证印花税5元/户；权证登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套。

备注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。

厦门住房公积金管理中心、厦门市高层次人才等