首先说的是房产抵押权与租赁权并存时的调解处理，在调解房产抵押权与租赁权并存时 产生的经济纠纷时，首先要弄清楚房产抵押权与租赁权两者所发生的时间关系，对于不同的 情况要采取不同的处理方式：根据我国的相关条例规定，房产抵押权在登记后就会即刻生效，因此房产抵押权能够对 抗之后发生的房产租赁权，这时的情况是房产抵押权发生在房产租赁权之前，此时的房产抵 押权人的权益应该得到保护，而此时房产租赁合同对买受人是起不到约束的作用的，假如说 此时买受人提出租户需要搬出的要求，一般情况下需要和出租人调解，包括所造成的租户的 经济损失。若是在房产抵押权登记之前该房产已经出租，即此时已经发生房产租赁关系，并 且该房产租赁合同在房产交易中心已经进行了备案，在这种情况下抵押权不可以对抗房产租 赁权，房产抵押权在生效后，是不能够改变租赁状况的，抵押房产的租赁关系在之前合同规 定的租期内将会继续生效。此外，如果在房产抵押权登记生效前，房产就已经租出，但房产 租赁的合同没有在规定的部门进行相关的登记备案，不过通过一些证明（房产租赁合同、物 业管理）房产租赁事实确实是存在的，并且房产租赁人此时就居住在此房屋内，假如此时提 出需要租户搬出该房产的话，需要进行调解，但调解完全不受抵押权影响。
其次房产交易不成立对抵押权的影响，房产买受人购买这个房屋后，将此房产抵押贷款， 这个时候会有房产交易合同、贷款合同、房产抵押合同三种法律关系。假如此时房产抵押权 人以房产交易合同无效来说明房产抵押无效，此时的调解需要明白三种合同的法律关系，贷 款合同和房产抵押合同是捆绑式的，相互影响，是一种主从关系，而房产交易合同与房产抵 押合同之间是不存在关系的，若是房产交易合同确实无效，此时抵押权人可依据善意取得制 度取得该项抵押权