这个问题，我们应该从三个方面来谈1，购房资格。。

父母有资格吗？不符合当地限购政策的(如无当地户口、无社保)，不能过户。这是首先要考虑的。2，银行贷款。

当初申请贷款的时候，银行把房子登记为抵押。我们可以理解为银行目前是你房子的部分产权所有人。所以，如果要转让产权，必须还清银行贷款或者得到银行的同意(指再融资)。

先说还清贷款。如果贷款还清了，父母有资格买房，可以送人。

如果你有钱还，流程是：申请提前还款银行扣款，解除抵押解除材料去房管局了解抵押手续。

没钱还，需要向担保公司借钱做止赎业务，但是担保公司的钱不能长期使用。如果能成功把房产给父母名下，需要父母在银行做抵押贷款。你父母能否在银行申请贷款是个问题。银行贷款会考察贷款人的年龄、房龄、收入、征信等。

先说贷款没还清的情况。这意味着“再抵押”。再抵押是指借款人将房屋作为抵押物出售后，房屋的买方在贷款银行同意的情况下，继续偿还卖方未到期的贷款。再融资的程序相当复杂，有同业再融资和同业再融资的情况。这种方式在使用中受到很多限制，目前能再融资的银行很少。而转按揭只能是一个买卖的交易，不接受赠与。3，费用问题。

房龄在5年以下时，赠送更划算。根据规定，直系亲属(配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、兄弟姐妹)之间相互赠与房产不收取个人所得税，只需要缴纳契税。但需要注意的是，在下一次出售时，需要全额缴纳个人所得税。

如果房子5年以上，孩子名下没有其他房产，建议买卖过户。

其他可能发生的费用：抵押担保费、评估费、公证费、抵押服务费等。