2021年12月，央行降准LPR，工作会议释放宽松货币信号。2022年1月，LPR再次被下调，一年期为3.7%，五年期以上为4.6%，再次巩固了宽松的预期。银行业迅速跟上降息步伐，春节复盘后进一步推出最高30个点的优惠利率，提振了蛰伏近一年的市场信心。在这一系列动作中，房地产转按揭贷款业务的放宽受到了广泛关注。

房产再抵押贷款，又称房产二次抵押，是针对贷款未偿还的房产，通过再抵押的方式对已偿还部分给予一定的贷款额度。目前对于第二套以按揭为主的房产，审批额度加上按揭贷款未还部分，可以给出房产估值的70%。对于一些高附加值的物业，有的银行可以额外给20%。

贷款成数的放宽只是一个方面，利率的降低也很关键。目前prime银行已将二次房贷利率降至与一次房贷相同，最低3.7%。同时，对于优质楼盘或者优质客户，银行的授信期限也放宽到了20年，有的银行甚至给出了30年的超长授信。

值得注意的是，房地产转按揭贷款条件的放宽并不意味着这是最好的融资方案。相对于已结清贷款房产的第一次抵押，第二次抵押房产虽然利率下调，但期限、还款方式等综合条件并不能完全等同于第一次抵押。这意味着房产二次抵押更多的是作为资金的过渡。从融资需求的统筹考虑，后期再融资可以进一步降低成本。

陈建议，目前货币政策有所放松，房地产抵押贷款利率的降低丰富了融资渠道，但渠道的拓宽并不意味着存在最优解。只有把握好降息的节奏，提前做好准备，跟上银行等金融机构业务调整的趋势，才能有序解决自身的资金需求。