前两天写了篇关于抵押房屋可以买卖的文章后，很多朋友有疑问，很担心抵押的房子可以买卖了，那谁来保护抵押权人的利益，又有谁来保护买受人的利益呢？

在《物权法》颁布以前，关于抵押房屋是否可以买卖的问题，规定在《担保法》里，规定若转让抵押的财产，需通知抵押权人，未通知抵押权人的，转让无效。在《物权法》颁布之后，对于抵押房屋买卖的问题，又加强了限制。《物权法》规定，若转让抵押的财产，不但需要通知抵押权人，还需要抵押权人的同意，才可以转让。

在2021年1月1日《民法典》施行后，《担保法》和《物权法》都废止了。对于抵押房屋是买卖的问题，采取的是从宽的原则，若没有特殊约定，抵押的房屋可以自由转让。

案例简介：

小李向小明借款100万，借期1年，年利率10%小李将自己名下的价值110万的房屋抵押给小明，并办理了抵押登记。半年后，小李将涉案房屋卖给老王，取得购房款140万。

麒麟普法：

小李将涉案房屋卖给老王时，对于抵押物上的抵押权随着抵押物一并转移，即抵押物在哪，抵押权就在哪。小明作为该涉案房屋的抵押权人，如果认为抵押物的转让行为可能影响抵押权的实现，可以要求小明将抵押物转让所得的价款提前清偿债务或者提存。

如果出卖房屋的小李故意隐瞒所售的房屋已经被抵押了的事实，老王买到被抵押的房屋后，可以通过协商或诉讼的方式解除、或撤销房屋买卖合同、或宣告房屋买卖合同无效，并要求小李违约损害赔偿。

如果，老王知道买到了抵押的房屋后，不积极行使自己的权利，一直等到了小李与小明的民间借贷合同到期后，小李无力偿还小明的借款，被小明依法起诉到了法院，要求行使抵押权，待小明拿到胜诉判决后，向法院申请强制执行。此时，小明向法院申请强制执行，并不会受老王是该房屋的买受人的影响，该怎么执行就怎么执行。

但若老王知道此事后，赶紧清尝了抵押的债款，那法院就不能继续强制执行了。

后语：

其实《民法典》对抵押的财产可以自由流转的规定，更大限度的平衡了抵押人、抵押权人和买受人之间的利益。抵押的财产不受转让的限制，不影响抵押权人的利益。而对于买受人，就需要尽到一个理性人应当尽到的注意义务，权衡一下对该抵押物是否还要继续受让，受让后产生的法律后果是否可以接受。

前两天写抵押房屋买卖的文章放在这里，有需要的朋友可以看下。

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