NO.1即使是等额还款，还款金额也会发生变化。即使是等额还款，还款金额也会发生变化；很多人认为贷款还款利率是合同约定的，选择等额还款是为了方便，所以每月还款应该是一样的。这恰恰是一种误解。其实每年的还款额可能都不一样。

住房贷款利率一般由两个因素决定：基准利率和优惠利率；

如果上一年的基础利率调整，第二年1月的月还款额也会调整；

如果之前一年的优惠房贷利率已经调整，比如从30%调整到20%，那么每月还款额也会调整。

NO.2如何选择银行

如果需要提前还款，比如有的银行同意20%以上允许还款，太苛刻了。最好选择还款要求不那么苛刻的银行，比较一下。这个7折，工行是2月份才给客户的，收了一个月更高的利率；小银行一般比较快，但是需要办理信用卡等。银行之间是有差异的，你需要做好选择。

3提前还款的方式和意义

道：

一次性付款：非常理解，归还全部剩余贷款本金；

保持还款金额不变，缩短期限：节省利息；

期限不变，额度减少，每月压力减轻，基本不存利息；

增加还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不做。

第四，预付款的基本流程

部分还款：先去银行预约，填个申请表，约定还款时间，把钱存进去，再去银行还款；

全额还款，进入办理房产证，退保险，取消房屋抵押等流程。

第五种还款方式选择

对于有提前还款计划的人，建议选择等额利息还款，第一个月最多，因为本金还得多，会大大节省利息。如果选择等额还款，前两年的大部分利息已经还完了，那么提前还款就没有意义了。如果有双周还款的方式，当然会节省利息。

第六期每月还款额的计算

贷款中会有这个公式：引入等额还款公式：

月还款额=贷款本金月利率(1月利率)还款月幂/[(1月利率)还款月幂-1]

月利率=年利率12

有一种特殊情况，就是在1月份，如果已经调整了上一年的基准利率，如何计算1月份的还款额。由于跨月情况，一部分利率是上一年的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

这时候就要先根据剩余本金查看每月还款额，按天计算利息。估计这一次，12月肯定是按照31天来算的。所以调整利息会被银行狠狠宰一顿。

7号本月还款利息的计算

本月还款利息的计算：

本月利息=剩余本金月利率

本月偿还本金=月还款额-本月利息；

NO.8不要选择大月份提前还款。

当月31日，按日计算提前还款利息，算天数时多算一天；

日利率=年利率360

但一年有365天，按日多付几天利息；

还有一个问题需要提一下。比如你的贷款发放日不是还款日，贷款发放日和还款日之间的日期也需要计算利息。

9号房贷是最优惠的融资方式。

合理负债有利于个人理财规划，房贷是最便宜的融资方式。在能拿到房贷的情况下，尽量用好，让自己的资金投入到投资回报率更高的领域。大胆投资对个人来说确实很重要，同时房贷可以有效降低通胀风险，参与瓜分别人的存款。

10号开始还全部利息。

有的人一个月还2000，还了20年，还了5万

现行基准利率为年利率6.60%(五年期以上)，八五折利率为5.61%；上浮10%的利率为7.26%；上浮20%的利率是7.92%。

基准利率是年利率，由央行统一制定，要求各商业银行统一执行。基准利率为6.60%，即每1万元贷款，年利率为660元。

2.客户询价

客户征信是房贷业务的第一步，良好的征信是贷款的前提。应提供所有借款人(已婚夫妇)的姓名和身份证号码，以便进行信用查询。

3.房地产抵押贷款和房地产抵押消费支付

按揭是指借款人基于购房需要，以所购房屋作为抵押，向银行申请的有优惠政策的贷款。执行首次购房优惠利率。

抵押贷款是指借款人以其全部财产作为抵押，以消费为贷款目的的贷款。执行利率一般是基准利率或浮动利率。