2020 年最后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“通知” )，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了”两道红线”。该通知自 2021年 1月 1日起实施。

这是自2020 年8 月20 日出台针对房企的“ 三道红线”融资监管新规后，从供给端为房地产降杠杆的又一金融大招。随后，一场全国范围内，关于各类贷款违规流入楼市的自查与监查全面启动。

“抵押贷”仍可操作

3月底，北京地区银行针对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查发现，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。目前，相关银行还在全力推进整改工作中。

那市场实际情况又如何呢？

近日，通过暗访，在与北京目前在售的多个单价“10W+”高端楼盘销售代表沟通过程中，对方或直接或暗示，都表示如果在北上广深这样的一线城市有“无贷款“房产，均可进行抵押贷款操作。当询问，目前国家管控严格，房产抵押资金再次用于购房是否存在风险时，对方表示基本没有风险，如果不放心，具体操作流程可跟相关银行负责贷款工作人员直接沟通，按对方指导方式向银行申请抵押贷款即可。

随后，在跟一位自称兴业银行贷款部门工作人员的电话沟通中得知，只要有北京的房产，并且没有贷款，就可以去银行申请办理抵押贷款业务。按介绍流程，首先拿齐相关资料去银行面签，然后银行会根据房产情况进行评估，评估完拿到批贷函再进行后续操作，基本不存在风险。

房本在手中的情况，即使目前房贷还未还清，也没有太大影响。以一套市场价格在500万元的房产为例，通过抵押贷款，大概可以贷到425万元，而具体贷款额度，也可以根据用户自身资金需求来匹配，中间也可以进行提额操作，相关工作人员会配合进行房产包装。抵押贷款的年利率为3.85%，另外银行要收取1个点的服务费，也就是4.25万元。

同时，对还有房贷的房产，银行也可以进行“拆借“操作，但这个”垫资“费用成本就很高了，10天需要付0.7%的利息，换算为年利息的话大约是25.2%左右。据对方介绍，整个流程大概10-15个工作日，不批贷的情况极少，相关工作人员都会指导操作。先息后本的情况可以申请到10年贷款，等额本息则可以申请到30年贷款。提前申请还贷，没有任何违约金。

这其中对贷款影响最大的是房产的年限，如果是2000年以后的房产，贷款额最高可以申请到房产市场价的90%，老房子的抵押贷款额度就会低一些，大概是申请房产市场价的70%-80%。

在跟知名中介工作人员核实这一情况时，对方表示他们无法配合进行相关操作，一般来说如果银行同意批贷，应该是可行的。但针对部分高价学区房，及总价上千万的房产，存在被查风险。

多家银行“踩线”

其实大家都知道，相对于其它贷款而言，个人房贷坏账率较低，对银行来说算是一块“肥肉”，一直被银行视为优质资产。而“两道红线”一出，部分中小银行已然“踩线”，调整势在必行。

按通知中规定，两条红线分别是：

1. 房地产贷款比例：大型银行不超过40%，中型银行27.5%，小型银行22.5%，县级农村合作医疗机构17.2%，村镇银行12.5%；

2. 个人住房贷款比例：大型银行不超过32.5%，中型银行不超过20%，小型银行不超过17.5%，县级农村合作医疗机构不超过12.5%，村镇银行不超过7.5%。

通过梳理2020年上市银行年报看，第一档的6家国有银行和第二档的8家已披露业绩的股份制银行中，建行、邮储、招行、兴业、中信等5家银行的个人住房贷款占比超标，其中招行和兴业“双踩线”，房地产贷款占比也存在超标。

按相关规定，对占比超标的银行，如果超出2 个百分点以内的，那么调整过渡期是2 年；超过2 个百分点及以上的，业务调整过渡期是4 年。

业内普遍认为，新规主要是约束银行的房贷占比，而不是额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响有限。但随着新规的实施，银行房贷额度面临调降压力，不管是否超标，银行业个人房贷额度持续收紧，贷款利率不断上涨。

有数据显示，今年以来，全国房贷款平均利率持续上涨，3月（数据监测期为2021年2月20日~2021年3月18日），全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1BP。

风险提示

对于动辄上百万的房贷而言，抵押贷款3.85%的年利率显然优势明显，这也是部分购房者铤而走险的原因。但近期北京银保监局提出三条要求：一是切实加快整改进度，对未结清业务实施名单制管理；二是严格落实内部问责；三是认真对照《北京银保监局、人民银行营业管理部关于加强个人经营性贷款管理严防信贷资金违规流入房地产市场的通知》，对本行内部制度、机制流程进行修订完善; 四是全面加强授信业务管理、内部员工管理以及合作中介机构管理。

目前，在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。目前北京银保监局已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。后续，将根据调查取证结果，对贷款“三查”不到位的银行或未履职尽责的工作人员依法依规进行严肃处罚。

目前国家对房地产精细化调控程度，降低购房杠杆力度都达到一个前所未有的高度，一旦个人“抵押贷“资金进入楼市情况被查，银行要求提前还贷，那当事人的处境就将十分被动。