不动产登记簿上记载的抵押财产比较笼统，被买受的房产是否包括其中，登记簿上对此没有记载，应视为抵押登记不具体、特定、明确。对买受人而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给他人的效果，买受人就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

1、聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订《典当抵押合同》：聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金800万元，普瑞铭公司克分公司以其开发的案涉房产作为抵押。

2、另查明，《抵押登记簿》记载：“房地产位置白碱滩区芙蓉花园1-2栋（30间）”。

3、在抵押登记期间，普瑞铭公司克分公司将芙蓉花园第58-1号商铺出售给丁维生，丁维生当即支付了总房款的95.7%及全部税费，普瑞铭克分公司亦向其交付了商铺，后由丁维生占有使用至今。

4、再查明，案涉芙蓉花园小区商铺均未办理大产权证，所以丁维生不可能办理小产权证。

5、因普瑞铭克分公司未按照约定偿还借款，经公正后，聚鼎公司申请法院对案涉房产强制执行。丁维生向法院提出执行异议。

丁维生是否享有排除强制执行的民事权益，即抵押登记的房产范围是否包括丁维生所购房产范围？

本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。

本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。

就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁维生即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。

综上，丁维生享有足以排除强制执行的民事权益。

（2017）最高法民申2274号

《物权法》

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

从买受人的角度分析，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。

从抵押权人角度分析：其要成为法律上认可的不动产抵押权人，必须要求负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。否则，就应当要求登记的工作人员修改。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。

从登记机关角度分析：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通购买者能够查阅抵押登记簿。