### 房产评估机构如何评估一处房产的价值？

**问：房产评估机构在评估一处房产价值时，主要看哪些方面？**

**答：** 房产评估机构在评估房产价值时，主要考虑以下几个方面：

1. **折旧（房龄）**：房产因时间而形成的损耗。例如，砖混结构的房产折旧期限通常是50年，每年折旧率为2%。

2. **土地生熟程度**：指房产周边基础设施的完善程度。评估标准包括三通一平、五通一平和七通一平。七通一平视为最佳。

3. **资本化率**：将资本投入到不动产所带来的收益率，受多种因素影响，如自有资本比例、借贷利息、折旧和通货膨胀等。

4. **基准地价**：城镇规划区内不同级别或不同均质区域的土地使用权价格，由政府发布。

5. **标定地价**：代表不同区位、不同用途地价水平的标记性地的价格，可理解为所在小区的均价或类似房产的挂牌价和成交价。

6. **出让地价、转让地价**：出让地价是国家将土地使用权出让给土地使用者时收取的价格；转让地价是土地使用者再转移土地使用权的价格。

7. **底价**：出售房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格。

8. **补地价**：在更改土地用途、增加容积率或转让、抵押划拨土地使用权等情况下需要支付的地价。

**问：除了上述因素，还有哪些因素会影响房产评估？**

**答：** 除了上述因素，以下因素也会影响房产评估：

1. **房龄**：房产一旦建成便开始折旧，砖混结构房产的折旧期限通常是50年，每年折旧率为2%。

2. **户型**：旧房的户型可能不合理，功能落后，如果客厅、卫生间和厨房面积较小，可能会扣减10%。

3. **楼层**：不同楼层的房产价格不同。例如，一、二层是基准价，五、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶层减5%。

4. **其他因素**：房产的朝向、是否有违规搭建、小区设施和学区等也会影响评估。例如，没有朝南的门窗扣减5%，小区没有独立设施扣减5%，属于重点中学区域的房子加15%，配套齐全加10%等。

**总结：** 房产抵押贷款的额度大小取决于房产的评估价值，而评估价值受多种因素影响。因此，想要申请到更大的贷款额度，房产的各方面条件都需要达到评估机构的标准。