### 房屋抵押贷款额度如何确定？
**问：办理房屋抵押贷款时，如何知道自己能贷多少钱？**
答：房屋抵押贷款的额度主要取决于房屋的评估价值。评估值越高，可贷额度就越高。但实际贷款额度通常会比评估值低一些。
**问：哪些因素影响房屋的评估价值？**
答：房产的使用时间、市场价格、所处地段、性质类型以及变现能力等都会影响评估价值。银行通常会派评估公司实地考察。
**问：房屋抵押贷款的成数是多少？**
答：天津市场上，抵押贷款的成数最高一般不超过房屋评估价值的7成。个人商品住宅的抵押贷款成数最高，可达评估额度的70%。公寓、商铺等成数较低，工业用房更低。
**问：房屋所处区域和房龄对成数有影响吗？**
答：是的，市内六区和新四区的房屋成数较高，可达7成；滨海新区等地可能只有6成；偏远地区更低。房龄20年以内可出7成，20-25年可能只有6成。
**问：抵押贷款的期限有多长？**
答：住房按揭贷款最长25年，而房屋抵押贷款最长可达20年（等额本息），先息后本最长5年。贷款期限应根据还款能力确定。
**问：哪些房产不能用于抵押贷款？**
答：面积小于30㎡、房龄超过25年的房产；未满5年的经济适用房；小产权房或部分已购公房都不能用于抵押贷款。
**问：如何避免贷款过程中的问题？**
答：提前做好预估，了解自己的房产能贷多少，避免因额度不足耽误用钱。关注微信公众号“互金小助手”获取更多贷款资讯。