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房贷已还5年,为什么现在每月还的房贷和房贷计算器上面的金额不一样呢?
花裤衩
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2024-02-05
⋅
为了规避利率风险,五年以上贷款一般采用浮动利率。如果房贷还款在五年以上,那么一般为浮动利率,会随基准利率的变化而变化,而五年以来调了六次基准利率,如下图。
很多人会被房贷计算器,或被房产销售员所误导,认为贷款每月归还的本息都是一样(等额本息),或是房贷计算器的计算结果(等额本金)。其实不是的,房贷计算器计算结果仅供参考,是以目前利率下计算的预估结果,并不预示未来归还本息。 比如当下贷款没有上浮为4.9%(五年以上期限基准利率),如今年央行进行加息,将五年以上贷款利率调整为5%,那么明年的1月1日起,贷款者则以5%的利率计算月供金额。 所以,购房者需要特别注意上浮利率,因为这个上浮的比例不会随基准利率的变化而变化。比如如今房贷上浮30%,贷款利率为4.9%*130%=6.37%,可能觉得没什么。但是如果央行进行加息,基准利率调到6%(甚至更高),而这30%的比例不变,那么贷款利率将是6%*130%=7.8%,这就要考虑还不还得起的问题了。 如果已还5年,那么购房贷款应当在2013年,当时五年以上实行的基准利率为6.55%。而在2014年进行了一次降息,在2015年1月1日起房贷月供需重新计算,得以6.15%计算(贷款利率不上浮不打折的情况下,下同)。 2015年一整年都得以6.15%的计算,不管2015年降了五次息,因为降息要到第二年才实行。因此,2015年的五次降息以后五年期以上期限利率调整为4.9%,那么在2016年1月1日起则以4.9%贷款利率计算房贷月供了。 因此,所还本金和利息并不等于购房时房贷计算器的计算结果,但是在某一年,或基准利率不变的情况下,月供至少会保持一年不变的情况(降息或加息要第二年才实行)。而如果阁下每个月还的房贷与房贷计算器不一样,那么选择的应当是等额本金还款,其本身每个月还款金额都不一样。基准利率只要一次调整,却未用新的基准利率计算,相较于原先的计算结果每个月就不一样了。 基准利率调整后怎么还款呢?假如2013年房贷100万,分30年等额本息还,在银行不上浮和不打折的情况下计算月供。那么在2013年和2014年,每个月应还还6353.6元,如上图。 在还了24期以后,2015年1月1日以实行6.15%计算,而其剩余本金为977109.35元,那么则以新的基准利率计算,则以剩余本金作为总金额,贷款期限为28年进行计算月供。 同理,在2016年得以实行的4.9%来计算剩余本金和剩余期限。总而言之,每个月的利息等于逐月剩余本金*房贷利率/12。
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