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房贷利率按5.39%算的话,一万元一年利息是多少呢?
花裤衩
⋅
2024-02-05
⋅
如果说是存款或者普通的贷款,那么正常利率5.39%,一万元一年的利息就是:10000*5.39%=539元,但对于房贷而言,实际并不是539元,这是为什么呢?因为房贷剩余的本金是一直在减少的,并非一层不变。
房贷主要有两种还款方式:等额本息及等额本金,为什么两者的还款利息也会不一样呢?因为这两者,每期归还的本金不一致所致。 等额本息 等额本息:在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),可以简单的理解它把利息全部计算出来了,再加上本金,除以全部的期数。 银行等额本息每月还款数额计算公式如下: [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1] 举例:假定借款人从银行获得一笔100万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.9%,每月还本付息。按照上述公式计算,每月应偿还本息和为6544.44元。 上述结果只给出了每月应付的本息和,因此需要对这个本息和进行分解。 仍以上例为基础,一个月为一期: 第一期贷款余额100万元,应付利息4083.33元(1000000×4.9%/12),支付本金为6544.44-4083.33=2461.11元,仍欠银行贷款100万-6544.44=997628.89元; 第二期应支付利息997628.89×4.9%/12=4073.284元,归还的本金为:6544.44-4073.284=2471.156元。 ............ 因为每期都有归还相应的本金,所以每期计息的本金越来越少,故而最终实际支付的利息会低于我们平时普通贷款的利息(平时贷款一般都是一直按原本金计息的)。 等额本金 等额本金:是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 银行等额本金贷款计算公式如下: 每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率 仍以上述案例为例:假定借款人从银行获得一笔100万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.9%。 那么第一个月还款的金额为:(100万/240)+(100万-0)*4.9%/12=4166.67+4083.33=8250元 第二个月还款的金额为:(100万/240)+(100万-4166.67)*4.9%/12=4166.67+4066.32=8232.99元 ................. 从上述计算,我们可以看出,等额本金前期每个月归还的本金比等额本息高,所以它的利息整体就会比等额本息低,因为它占用银行的资金时间较少。 总结 房贷利率5.39%是没错的,但是它的本金因为实际不是一直占用着的,所以它的利息并非直接乘以5.39%这么简单,而是根据每个月本金的变化情况来计息。
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